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【太原楼评】浅析老家济南二手房“带押过户”和楼市潜力

楼评君张明
楼评君张明
2022-08-24 19:29·山西
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太原| 业内视角

330篇/文3660字/阅读15分

导读

济南,一个存在感偏弱的省会,凭实力选择低调!

察势者明,趋势者智,驭势者独步天下!见字如面,大家好,我是太原楼评君张明!

全国首创!二手房“带押过户”模式让济南上了热搜。

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二手房交易新模式在济南正式落地。8月17日,济南市委、市政府新闻发布会,在全国首次创新推出二手房“带押过户”登记新模式,并进行权威发布解读。

楼评君老家济南,对济南的二手房交易也有些认知。 算起来济南的交易时效是比较快的,但大部分二手房售卖的基本在抵状态,由于“非净权”需办理银行解押 ,往往存在 资 金过桥需求。

楼评君在房屋交易中,也曾经因赎贷而奔走银行,公积金,公证处,筹措过桥资金解押“净权”, 过 程中 办理 时间长 、 资金成 本高,潜在违约风险 大。

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济南推出二手房“带押过户”登记新模式,对存在抵押的房产要上市交易的,只要交易双方的征信均无瑕疵,偿还能力达标,线上即可申请受理,在公证机构参与配合下,原业主在不用归还房贷的情况下,就可同步完成过户、抵押、发放新的贷款。

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卖方在办理转移登记的当天或第二天就可以拿到购房款,结清贷款。 银行内部将贷款审批、抵 押放款及二手房转移登记、抵押注销等各环节无缝衔接,降低交易成本和风险,也促进了房产交易的循环。

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当然济南推行这件事有几个前提条件!

1,济南的经济发展有支撑,交易量保障。

2,房产交易的价格波动偏小,违约率低。

3,城市房产交易基础较硬,中介素质强。

目光所及皆是现象;所想所思皆系地产!

一:浅析济南地位

山东的省会之所以没有存在感,并不是因为济南不够强,是山东的地级市都很强,全省十一城市进入全国百强城市,是妥妥的第一梯队成员,数量仅次于江苏。

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山东有两个副省级城市,这个放在全国也仅有浙江,广东和辽宁,而这四个省均属于“双核”发展,如大连,宁波,深圳均是国家计划单列市不是省会,但名气都很强,所以很多人误以为青岛是山东省会。

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(一):北方“第三城”

放眼中国北方城市群中,京城自然是综合实力最强,津门作为老牌直辖市,属于“千年老二”,至于第三的位置,或是济南、青岛,或是郑州、西安。但是长期看,济南站稳第三的可能性最高。

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评价城市绝非只是看经济指标,在软经济实力上,济南具有超强的支撑力。华顿经济研究院发布2022年中国百强城市排行榜中,济南排名全国第14,山东第一。在济南前面的北方城市仅有只有北京、天津。

(二):“吸金”钞能力

2022年6月济南存款余额达2.54万亿,由于青岛为5月末数据,省内第一称号名不副实,属于并驾齐驱,闷声发财的主。

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(三):重工业底子

济南,作为国家级历史文化名城,素有“四面荷花三面柳,一城山色半城湖”的美誉。南依泰山、北跨黄河,七十二泉、堤岸绿垂杨,自古便是文人墨客笔下山水城。

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济南重工业作为经济的压舱石,创造了全国第一台龙门刨、第一台小机床、第一辆重型汽车等,有济钢,莱钢作重工业的底色,化工、汽车、机械、冶炼等重工业支撑,轻工业,医药等新兴产业全面发展。

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郭店,王舍人,丁家庄,赵庄,姚家庄,贤文庄,义和庄...都是承载工业的地标,齐鲁医药,中国重汽,华光日化,七大棉纺厂也是济南工业的辉煌历史。

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正是这样的工业底子,济南目标到2025年工业营业收入突破万亿,巩固提升工业基础地位,在先进制造业、数字经济、企业发展、绿色发展着力提升四大发展能级。

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2021年山东营收最高的50家上市企业排行榜,前十名企业中济南占5席,时至今日,济南的工业底色仍是很强。

太原楼评:

低调闷声发财 实力厚积薄发

二:济南经济和人口

经济强省存在感“弱”省:

2021年山东省GDP8.31万亿,常住人口为1.02亿人,人均地区生产总值72151元。经济增量全国第一,人口数量全国第二,GDP总值全国第三。

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2021年济南市GDP1.14万亿,常住人口920万人,城镇非私营单位在岗职工年平均工资119245元,城镇私营单位就业人员年平均工资60914元,数据也不错。

(一):济南印象

济南是名副其实的强省,但作为山东人,没有江浙沪的那种“富豪”感,甚至有点“土”的味道,这或许跟民俗民风有关,也跟省会济南给人的印象有关。

到了省会济南,原住民一口浓郁的拉呱语调,自然无法想到大明湖畔的夏雨荷。其次济南虽是历史文化名城,在商服这方面,明显存在一些短板,还堵车。

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山东省的富是依托于山东人的踏实肯干,但是山东人的创造性偏弱,尤其是鲁中地区,孔孟文化影响,重诗书礼乐,中庸守成,向往体制。

比如互联网行业,山东有硬件巨头联想,有软件巨头浪潮,还有山东大蓝翔,生产强,技术强,培训强,就搞不出互联网电商独角兽,未能分羹时代红利。

(二):沿海优先格局

随着改革开放和经济发展,九十年代十四大提出“环渤海经济圈”,山东半岛沿海区域的港口得到充分重视和发展。

具有面向日韩的天然优势,青岛、烟台和威海趁势崛起,形成了半岛城市群,胶东经济圈,加上国家支持青岛建设国家中心城市,山东的经济格局就此改变。

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省会济南,八九十年代经济上还和青岛较为接近,但千禧年后国企改制,转型发展,尤其是2008年青岛承担奥帆赛,济南就完全错失了首位城市地位,甚至省内第二都位置差点不保。

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2017年2月的山东两会上提出,济南市在省内“首位度”不够,应举全省之力实施省会战略,济南强则山东强。

2018年山东政府工作报告提出,“提高省会城市首位度”。2019年济莱合并,直到2021年,实施强省会战略才首次出现在山东省政府工作报告中。

(三):城市发展潜力

2022年山东16市“半年报”出炉:全省各地市全部正增长,增速跑赢全国。在排名上青岛首位,济南第二,GDP为5481亿。从城市生活消费上,济南是偏低的。

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2019年济南莱芜合并后,济南有了明显的经济增幅,但是莱芜区自身的资源和产业优势,仍局限于高铁交通的盲区,未能充分发挥,并区后的投资建设也刚刚展开。

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以全省视角看,济南的高营收企业数量也是最多,城市发展潜力十足。

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从济南城区建设发展速度来看,济南原始的主城区其实相对集中,伴随着燕山立交桥和经十东路的延伸,以及地铁的修建,城区框架范围明显扩展起来,发展空间充裕,也看到长青区和章丘区不仅仅是扩容发展,经济产值和产业也是带动起来了。

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济南的东部新城,CBD已经初具规模。科创走廊,引进高科技的科研机构和研究力量支持济南发展。

济南的高校数量其实挺多的,只不过全国排名并不突出,比如参考学习武汉充分利用高校多,重点发展光芯屏产业。

太原楼评:

强省会战略下 济南潜力巨大

三:济南房价趋势

关于房价的走势,先看城市的发展规划,尤其是济莱合并后,济南城市建设呈现新老交替,主城区往东北,东南方向上扩展,有了更大的作为空间,也被注入更多的期许。

济南城市发展的目标愿景“大强美富通”现代化国际大都市。战略空间格局为“一体、两翼、多点”,突破地理限制,做大格局。

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(一):城市政策

2022年济南楼市先后两次大幅放松了调控。

5月济南发布新政,首套房认房不认贷。非本市贷款首付为三成,二套房首付为四成。

8月济南个人住房公积金贷款二套房,最低首付降为四成。二手房交易带押过户。

(二):城市交易量

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从济南的城市交易量中,济南城区的成交规模在60-100万平方米之间,大概就是六万套到十万套左右。

相对于人口近千万的城市,济南的交易量并不高,存在长期的稳定性,虽然有所降幅,但成交规模仍有较好支撑,房价波动小。

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具体看成交城区和板块分析,以东部历城区,历下区占比最高,其中历城区主要成交为:雪山、盛福、王舍人、唐冶、张马屯等片区。故而城市发展轴线必然是城市中主要的成交贡献城区特征。

(三):济南当下房价

山东省各城市的房价中8个地级市房价上万,济南为15033元/平方米,相对于青岛均价22154元/平方米,济南的房价还是更具备保值和抗跌属性。而对于省内地市来说,济南也是性价比较好的选择。

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根据安居客2022年济南新房在线报价统计,济南新房成交均价1.44万,历下区最高,其次是市中区,槐荫区、历城区、天桥区均价基本接近城市均价。长清、章丘、济阳、莱芜均价不足一万,莱芜与长清区较为接近。

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(四):济南房价趋势

全国楼市普遍下行,济南的楼市量价也有下滑。不过,在济南的产业发展,强省会支撑,政策上暖风频吹,市场相对稳定。预估城市新房年度房价波动不超8%,二手房年度房价波动不超5%,具体板块波动存在差异,或有较大的价格波动。

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城市房价就像这个城市的“股票”指数,在政策利好,优化营商,产业发展,人口增长,自然房价和房地产行业会相对稳定发展。

相较于经济产值及房价接近的西安和郑州,济南楼市的稳定性更高,房价波动性在省内也优于青岛。

太原楼评:

需求稳定房价相对合理波动性小!

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▲可承接

以微见著 洞察先机把握趋势

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作者:太原楼评 编辑:张明

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图片:来源于网络 侵删

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