杭州“挤牙膏”
杭州楼市又迎来大利好。
3月14日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步优化房地产市场调控措施的通知》，从加大住房保障力度、优化二手住房限购政策、优化增值税征免年限、加快城市有机更新、落实房地产融资协调机制等五个方面进一步完善房地产市场调控，落实城市主体责任，更好满足刚性和改善性住房需求，促进杭州房地产市场平稳健康发展。
五条政策，四个看点。最重磅的是第二条和第三条，全面对准激活二手房市场，一方面是全面放开二手房限购，不再对购房者的户籍、社保等作要求，也不限制购房者的购买数量，以扩大购房客群；另一方面对二手房的增值税免征年限统一为2年，且没有要求唯一，实打实地降低交易成本。
流动性是市场的活跃与否的最重要指标，另外三个看点则被放开二手房限购的风头所掩盖。
没办法，相比于激活二手房市场，增加新房需求、扶持房企、城市更新这三个政策所激起的浪花实在是有点小。
但实际上，杭州此次提出加大住房保障力度，并且定下2024年杭州将开工建设配售型保障房6000套以上的目标；以及城市更新和落实房地产融资协调机制，着眼的是低收入基层与房企，是落实市场与保障两条线同步推进，救房企就是救市场的政策，其实际意义并不比放开二手房限购小。
为何对准二手房市场？
杭州房地产市场的救市政策虽然也遵循“挤牙膏”“剥洋葱”的规则，但节奏总是慢半拍。
如果以2024年1月26日住建部宣布“充分赋予城市房地产调控自主权”为分界点，在此前各地都只是疯狂试探政策的容忍边界，出现了不少“政策一日游”的槽点；此后的政策，基本上都保持了稳定性和持续性。
住建部的令箭刚发出，广州、苏州迅速响应，大尺度地放开了限购，其中广州在1月27日就宣布仅保留120平米以下户型限购，苏州更是在1月30日一步到位宣布全面取消限购。
另外三大一线城市上海、北京和深圳也赶在春节前发布了松绑政策，虽然只是边缘性的政策补丁，但毕竟都迈出了关键一步。
从市场销售情况看，上述城市的共同特征是二手房挂牌量激增，比如深圳，2023年底，深圳二手房仅仅挂牌量就超过了17万套（含重复）。如果不激活二手房市场，市场的流动性将干涸。
杭州其实面临着同样的情况。3月14日下午，杭州市住保房管局召开记者会，相关负责人表示，“希望通过激活二手房市场提升交易活跃度，并促进一二手房联动，促进整个市场平稳。”
杭州二手房市场活力在此前已经大幅下降，克而瑞数据显示，1月杭州全市商品房供应面积约41万平方米，同比持平，成交面积仅为50万平方米，不及去年同期一半。2月杭州全市商品房供应量只有20.8万平方米，成交19.8万平方米，供需规模进一步收缩。
二手房挂牌量方面，据杭州贝壳研究院数据，截至2月底，杭州二手房挂牌量达到14.99万套，环比1月新增3815套房源。
挂牌量激增的同时，销售量价齐跌。此前，国家统计局公布1月70个大中城市价格变动情况显示，1月杭州二手房价格环比下跌1.2％，同比下跌3.1％。杭州我爱我家市场研究院数据则显示，2月杭州全市共成交二手房2549套，环比下降61.9%，同比下降65.7%。
本着“头痛医头脚痛医脚”的传统，此次杭州主要针对二手房松绑也就能理解了。
为何不全面取消限购？
很多人纳闷，为啥杭州不全面取消限购政策。
根据上观新闻统计，全国29个主要城市包括19个超大特大城市，目前至少有南京、合肥、济南、青岛、武汉、无锡、宁波等在内的20个城市已全面取消住房限购政策。非一线城市中，目前只有杭州、成都、西安、天津、长沙仍未完全取消限购政策。
连香港也在2月28日宣布把施行14年的买房限制辣招全部撤掉，全面放开了楼市。而且香港“撤辣”之后，楼市全面激活，成交量大增，大量内地客赴港抢购。
回到杭州，杭州从2022年9月30日余杭区放松若干外围乡镇限购开始，陆续进行了六次松绑，先后放松钱塘区限购，放松临平区限购，余杭区再放松外围两个街道限购，以及上一轮2023年10月16日，杭州调整楼市政策，限购区域只保留了上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。且只针对新房。
在2015年以来的这一波楼市大潮中，各大城市都在疯狂卖地建房。以杭州为例，2015年楼市复苏以来，杭州一直都是卖地榜前列，同样卖掉了100多万套新房，即便是市场调整的2023年，依然卖出了接近11万套新房。
这导致的后果就是，经历一个周期之后，二手房大量入市，就目前杭州二手房挂牌14万套来看，撒再多入场券也不嫌多。如果没有流动性，楼市不可避免下行。
另一方面，主城区的新房越来越少，因为优质地块基本上已经卖完了，后续新房只会通过城市更新来获得。
此次杭州的新政中，就有继续加大推进城市更新力度，优化拆迁补偿方式的政策，背后的核心要义依然是土地。
土地的短缺，导致的就是新房库存降低。根据克而瑞（CRIC）的统计，CRIC重点监测的30城2月库存平均去化周期为27.79个月，有26城去化周期超过18个月警戒线。从近半年走势来看，2023年6月重点30城商品住宅平均去化周期为16.71个月，至2023年8月升至20个月以上，2024年开年两个月，去化周期连续上涨，至2月已超过2年。
但杭州是个特例，去化周期在18个月以内城市只有4个，分别为成都、上海、合肥和杭州，短期内基本不存在去化风险。其中，杭州是重点30个城市中唯一一个去化周期在1年以内的城市。
在发布会上，被问到接下来是否会给新房限购“松绑”时，上述负责人称，出台相关措施的初衷还是有什么问题解决什么问题，针对具体问题如果随着市场变化有必要进一步优化政策，也会适时采取相关措施。
意思很明了，现在杭州的问题是二手房，新房还存在库存太低的风险。
但全面取消二手房限购之后，杭州仍然是除京沪深以外限购最严的城市（包括限购、摇号、信贷、户籍等）。而且杭州的新房限价导致的价格倒挂，二手房价格远高于新房价，催生了“楼市打新”这一极端现象。
一位杭州房产中介人士表示，“只要杭州一二手房还存在倒挂现象，新房就会受人追捧，目前市场倒挂价格在3000～6000元/平方米。”
有媒体评论，杭州今天仍不敢全面取消新房限价的原因在于，一旦放开，那些现在只准卖不到5万元/平米的楼盘，会立即回弹到市场真实价格的8～10万元/平方米，就导致名义上的平均房价出现结构性上涨，从而有可能被监管部门问责，因为虽然住建部已经说了“充分赋予城市房地产调控自主权”，但住建部至今没说取消“房价问责制”。
所以杭州之所以在限购政策上仍未全面放开，大概基于两个原因，一是在实施层面，“剥洋葱”“挤牙膏”式的放开，不够用的话他们还是会再挤，一直挤到够用为止。保持名义上的政策持续输出，不至于一下打出好牌，导致后续无牌可用。而另一方面，由于特殊的监管原因以及当地一二手房倒挂的特殊性，出现了授权与容错断层。
但应该看到的是，挤牙膏式的政策放松，导致房地产市场调整期拉长，需求短期一释放，市场陷入低迷。现在基本上一个政策的热度不超过一个月，挤牙膏的效果极其有限，反而一再错过救市窗口期，导致“优等生”也进入雷区。
No.5685 原创首发文章｜作者 梁云风
参考资料：刘德科，《杭州取消二手房限购，一颗药只能管一两个月》；丁祖昱评楼市，《超八成城市去化周期超警戒线》；中国房地产报，《杭州官方回应放开二手房限购：促进市场平稳》
开白名单 duanyu_H｜图片 视觉中国
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