深圳的情况不了解，就说北京吧，我估计：
1、计划经济时期的老破小、后来的经济适用房、拆迁安置房占到存量房60%以上；
2、存量房的个人贷款占到存量房总量不到15%，也就是说北京业主只有不超过15%的人现在还有贷款，未来这个比例还会减少；
举例，我们别墅小区的业主基本上都没有房贷了，你们问一问你家邻居有多少有房贷的？
3、北京在2017年房价顶峰的时候和2021年次顶的时候买房的毕竟是少数，在顶峰的时候卖房的更少，而且北京没有经历深圳楼市的变态涨和大规模经营贷，也没有2021年初上海狂涨30%的经历，所以北京房价相对安全一些，有问题的是学区小面积商品房（住宅）和学区老破小，单价太高了，正在经历派位和经济金融危机双重打击。

以上是凭经验估计，需要大数据支撑，需要网友提供更多的数据。