郑思琪

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      【特别擅长领域】婚姻家庭、民商事合同纠纷、经济刑事纠纷。【民事案件】处理过各种类型的劳动争议纠纷、竞业限制争议纠纷、房产纠纷、继承纠纷、离婚纠纷、离婚后析产纠纷、买卖合同纠纷、主播合同纠纷、加盟合同纠纷、服务合同纠纷、民间借贷合同纠纷等【刑事案件】处理过非国家工作人员受贿罪、走私罪、诈骗罪、职务侵占罪、帮助信息网络犯罪活动罪（帮信罪）、挪用公款罪、销售假冒注册商标的商品罪、聚众淫乱罪、故意伤害罪等案件。

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      律师姓名：郑思琪

      执业地区：广东-广州

      执业律所：广东合拓律师事务所

      律师职务：主办律师

      执业证号：14401*********160

      擅长领域：婚姻家庭,合同纠纷,继承,劳动纠纷,互联网纠纷,房产纠纷,刑事案件,债权债务,征地拆迁

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  •       广州海珠区没有房屋买卖合同，应该找谁退款？

          案情简介：杨买家购买违建房屋老年公寓，一直与郑某沟通，但郑某用李某的账户收款，李某收款后第二天就转给郑某，且郑某还是涉案房屋开发公司的大股东。最终法院认定李某和郑某共同返还房款。法院判决：关于返还主体。杨买家付款的目的是为了购买浩某公司开发建设的握山村老年人公寓房产,杨买家主张其是向李卖家、郑卖家两人购房,李卖家、郑卖家则认为李卖家为房屋的出卖人,郑卖家只是受李卖家的委托与杨买家沟通,对此,本院评析如下:根据本案现有证据以及各方当事人的陈述,郑卖家自认曾与杨买家就握山村老年人公寓房屋交易的沟通事宜,郑卖家在杨买家向其主张返还款项时亦回复“好,下周想办法”、“知道,已经在安排,到处去借钱。放心吧!一毛钱都不会欠您的”,上述回复内容明显具有同意归还款项的含义,并无披露郑卖家系李卖家代理人的内容,郑卖家并无充分证据证明杨买家知道或者应当知道其系作为李卖家的代理人参与该房屋交易,结合握山村老年人公寓系浩某公司开发建设,而杨买家转款至李卖家账户时,郑卖家当时系占浩某公司95%股权的大股东以及李卖家在收到杨买家付款后次日即将部分款项转给郑卖家等事实来看,杨买家有合理理由相信郑卖家系出卖人之一,杨买家关于其系向李卖家、郑卖家二人共同购买房屋的主张更为合理、可信,本院对此予以采信。李卖家、郑卖家为涉案房产的共同出卖人,杨买家转给李卖家的1000000元为购买涉案房产的一部分对价,杨买家要求郑卖家与李卖家对本案债务共同承担合同责任的上诉理由成立,本院予以支持。一审法院关于郑卖家并非房屋出卖人、无须承担合同责任的认定有误,二审予以纠正。郑思琪律师解答：二手房买卖合同如果没有签订房屋买卖合同的话，一般来说，转款给谁的就告谁，如有证据其他人也有参与进来，也可以一起告。

    郑思琪律师

          广州法院判例：网签价格和实际支付价格不一致，可以解除合同吗违约吗

          案件简介：黄某与刘某签订了二手房买卖合同，黄某因为卖房价格不合理，不想继续买房了，于是以网签合同与实际付款合同价格不一致为由，向刘某主张要解除房屋买卖合同。法院认为：法院认为，关于黄卖家未依约办理过户手续是否构成违约。本案中,《房屋买卖合同》约定刘买家应在合同签订后7个工作日内向银行申请按揭贷款并提供申请按揭所需的全部资料,卖方须在此日期前配合买方提交申请按揭银行所需全部资料并按银行规定签署相关文件。黄卖家主张虽然刘买家取得《个人住房贷z款同意贷z款意向书》,但根据双方的真实交易情况,银行不会发放贷z款,其有权行使不安抗辩权。对此,本院认为,虽然刘买家取得了银行出具的《个人住房贷z款同意贷z款意向书》,黄卖家在收到《个人住房贷z款同意贷z款意向书》后,曾对该意向书的真实性提出质疑,且要求到银行核实,并对银行是否能够实际发放贷z款及何时发放贷z款产生不安,提出中止履行《房屋买卖合同》。至于黄卖家主张行使不安抗辩权是否具有合理性,本院认为,从《贷z款审批通知书》内容来看,银行的贷z款审批是以首付金额为260000元、首付比例达到总房款30.23%为条件,且审批意见说明中记载“确保申请人已足额缴付首付款,取得合法有效的书面证明材料”。但本案双方当事人实际履行的是《房屋买卖合同》,该合同约定的首付款为20万元,并非26万元,即该《个人房屋贷z款审批通知书》是在未核实双方交易真实性的情况下作出的,无证据证实如双方按照《房屋买卖合同》支付20万元首付款的情况下,银行仍会发放按揭贷z款,且从诉讼期间黄卖家女儿与银行工作人员的通话录音内容可知,银行在得知双方虚构房屋交易价格的情况下不会继续提供按揭贷z款。因此,从上述事实可以看出,黄卖家对《个人住房贷z款同意贷z款意向书》真实性的质疑以及认为银行可能不会实际发放贷z款,具有一定的合理性,故黄卖家主张行使不安抗辩权具有事实基础,本院对其主张予以采纳。刘买家作为申请银行贷z款的义务承担者,意图通过签订《广州市存量房买卖合同》抬高房屋交易价格达到做低首付款的目的,明显存在过错,但黄卖家作为完全民事行为能力人,其通过签订《广州市存量房买卖合同》的行为实际配合刘买家实施上述行为亦存在过错,在双方当事人无法就付款方式重新协商达成一致意见的情况下,双方当事人对房屋买卖合同关系无法继续履行均存在过错。因此,本案纠纷的产生根本上系因双方签订两份不同房价款的买卖合同所致,刘买家以黄卖家不配合办理过户手续构成违约,并要求黄卖家承担违约责任缺乏事实及法律依据,本院不予采纳。一审法院在当事人已提交《广州市存量房买卖合同》的情况下,遗漏查明该事实,并认定黄卖家未依约配合办理过户手续构成违约不当,本院予以纠正。一审判决判令黄卖家向刘买家支付违约金50000元、赔偿中介费12000元、律师费30000元,处理欠妥,本院予以改判。在合同解除的情况下,黄卖家应当向刘买家返还定金50000元,一审判决对定金的处理结果正确,黄卖家对该项判决内容亦未提出上诉,本院予以维持。郑思琪律师解答：网签价格和实际支付价格不一致，一般不违约。如以上这个案件，卖家以网签价格和实践价格不一致为由要求解除合同，一审法院认为卖家构成违约，判决支付违约金。二审法院认为卖家有权行使不安抗辩权，改判返还定金即可。

    郑思琪律师

          广州市天河区执行异议纠纷责任认定案件

          案情简介：陈某与林某达成二手房买卖合意，合同签订当日，陈某向林某支付了全部购房款，根据双方约定，林某应该在3个月内清偿银行贷款，并将房产过户到陈某名下。合同签订后1个月，陈某发现林某出售的房产被法院强制执行，即将进行拍卖了，于是向法院提出执行异议。法院认为：本案中,涉案房屋登记在林某名下,陈某以其已向林某购买涉案房屋为由,主张排除原审法院的强制执行,对此,本院作如下分析:首先,关于合同签订。陈某与林某签订《房地产买卖合同》的时间早于原审法院依据苏某申请查封涉案房屋的时间,且无证据反映该《房地产买卖合同》存在法定的无效情形。其次,关于房款支付。陈某已举证证明其向林某的代理人誉某公司支付购房款53万元,对于剩余房款3万元,陈某主张系在《房地产买卖合同》签订前一日以定金的方式支付,林某对此予以确认。依据购房时一般需支付定金的房地产交易惯例,结合陈某已实际支付除定金之外的全部剩余房款及陈某已缴纳过户税费的事实,陈某该项陈述可以合理采信。据此,可认定陈某已支付全部房款。再次,关于占有。陈某提交的电费收据、《室内装修申请书》等证据足以证明陈某在原审法院查封涉案房屋之前已实际占有涉案房屋。复次,关于办理过户登记手续。陈某在支付完毕购房款及实际占有房屋之后已及时向税务机关办理缴税手续,无证据反映陈某有怠于向出卖人林某主张过户权利。虽然在陈某与苏某签订《房地产买卖合同》之时,涉案房屋存在抵押,但买卖抵押房屋符合交易习惯,房屋上存在的抵押权利负担不必然导致房屋无法交易,仅依据陈某购买抵押房屋的行为本身不足以认定陈某对未能办理过户手续存在过错。最后,苏某据以申请强制执行涉案房屋的权利来源于其与林某买卖与涉案房屋属于同一住宅小区内的其他房屋所建立的合同关系被解除后的款项返还债权,该债权未指向涉案房屋,不具有优先保护的效力。据此,陈某诉请排除原审法院对涉案房屋的强制执行,符合前述司法解释的规定,原审判决驳回陈某的该项诉请有失妥当,应予纠正,陈某上诉请求改判停止对涉案房屋的强制执行合法有据,本院予以支持。郑思琪律师解答：是否对未能办理过户手续存在过错，由法官根据具体案情认定，不同法官可能认定不同。如下面这个案件，一审法官认为异议人在买房时就知道涉案房屋有两次抵押，买房后未过户属于有过错，不能提执行异议。二审法院认为买房时知道有抵押属正常情况，无证据证明异议人对无法过户有过错，改判支持执行异议，停止涉案房屋的强制执行。

    郑思琪律师

  •       广州市黄埔区合伙投资纠纷转成借款约定有效吗？

          合伙散伙后，在微信上约定为借款有用吗？广州郑思琪律师解答：合伙创业不成功后，双方协商一致散伙的，应该进行结算。如果双方商量好将投资款转成借款的，只要不侵犯其他人利益的，就是合法有效的。比如以下这个案件中，原告投资40万入股被告的公司，后因为一直不分红，双方散伙，并在微信上约定原告的40万投资款转成借款。庭审中，原告主张是借款要还，被告主张是投资款不用还。最终法院按照借款关系判决被告还款。【法律依据】《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十五条规定：“原告以借据、收据、欠条等债权凭证为依据提起民间借贷诉讼，被告依据基础法律关系提出抗辩或者反诉，并提供证据证明债权纠纷非民间借贷行为引起的，人民法院应当依据查明的案件事实，按照基础法律关系审理。当事人通过调解、和解或者清算达成的债权债务协议，不适用前款规定。”

          2024-08-19

          广州市公司欠款纠纷：开庭前公司注销了怎么办？

          被告将公司注销了，还能起诉打赢官司吗？广州郑思琪律师解答：可以。如果公司注销了，可以起诉公司的股东作为被告。而且根据我的经验，能被注销的公司一般都没有什么资产，而个人老板一般都有车有房可以执行，所以冻结个人资产一般比冻结公司的空账户有用得多。

          2024-08-19

          花都区借款合同纠纷：被告微信已经没有了，微信聊天记录还有用？

          广州郑思琪律师解答：可以。如果被告明知被告了故意删除聊天记录，开庭时主张原告提交的微信聊天记录不真实，但是又提供不了相反证据的，法院一般会采信原告主张。比如以下这个案件中，法院就认为被告违反了诚信原则，且不能提交证据证明自己提出的主张，故判决被告败诉。【判决书节选】当事人提交了“微信聊天记录”录像及微信聊天记录打印件，对方当事人的质证意见为不认可其真实性，并主张该聊天记录系经剪辑制作。虽然该证据并非通过双方聊天记录的原始载体（手机微信）体现，对方亦表示不认可真实性，但其并未提交反证证明该证据所展示的聊天内容非双方实际发生。加之，考虑到聊天记录系双方之间意思表达的记载，任一方均可方便确认聊天内容，在此情况下，举证责任应转移至对方当事人，由其提供反驳证据。未能提供的，应承担举证不能的不利后果，故应对该“微信聊天记录”视频证据予以采纳。

          2024-08-19

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