上海证大

　　上海证大是上海证大房地产有限公司 00755的品牌。
　　上海证大房地产有限公司 00755

　　公司概括

　　集团主席 戴志康

　　发行股本(股) 14,879M

　　面值币种 港元

　　股票面值 0.02

　　公司业务 集团主要业务主要为从事物业发展业务、物业投资、管理及代理服务、经营酒店及提供旅游及相关服务。

　　全年业绩:

　　回顾年内， 集团录得营业额约1,122,891,000港元， 较去年约2,796,296,000港元下跌60%，公司股东（“股东”）应占溢利由去年约449,886,000港元上升23%至约554,702,000港元。公司股份（“股份”）之每股基本盈利为4.5港仙（二零一一年：3.6港仙）。

　　业务回顾：

　　二零一二年，国家宏观调控措施，包括房产税、限购等措施，有效抑制了国内楼市的投资投机需求，实现了令楼价理性健康发展的目标。中国楼市经历多年高速增长后更趋成熟，进入了一个平稳的发展期。国内市场对房地产的潜在需求仍然存在，加上中国人民银行两次降低存款准备金率，两次下调存贷款基准利率的措施，令地产商的资金周转率得到提高。楼价即使受到打压，回落幅度仍然不大。然而，房地产市场仍在波动中前行，而且不同地产商之间的竞争依然激烈，亦令集团的业务带来挑战，销售金额受到一定影响。

　　虽然房地产市场仍具波动和挑战，但集团维持多元化发展的商业模式，推动旗下的各个项目取得理想进展。回顾年内，集团浦东新区地标性建筑喜玛拉雅城市文化商业综合体、青岛证大大拇指广场等都按计划如期完成及启用。同时，集团亦正着力于国内不同城市物色潜力优厚的商机，紧随国家推进新型城镇化建设的步伐，逐步将“大拇指”商业综合体为发展模式推向全国更多城市。

　　二零一二年上半年，上海外滩(8-1)地块转让完成，令集团获得大量资金回笼，提高了资金流动性，并顺利按时把分别在二零一二年四月及六月到期的信讬贷款及美元债券偿还。在资金相对充裕的情况下，集团于回顾年内收购了若干地块，包括江苏省南京市火车南站周边约93,500平方米的综合用途地块、山东省烟台开发区约30,000平方米的综合用途地块，及吉林省长春市净月经济开发区约17,354平方米的商用地块，以增加土地储备。同时，集团把非核心的中科廊坊科技谷有限公司的45%股权出售，收回资金作未来发展业务之用。

　　国内商用物业项目

　　上海

　　上海“证大大拇指广场”

　　上海“证大大拇指广场”毗邻世纪公园及陆家咀金融区，地理位置优越，是一所现代化之综合商业建筑。回顾年内，集团分别出售及交付5,406平方米及4,709平方米之上海“证大大拇指广场”的商铺，销售合同及己交付物业金额分别为人民币405,443,000元（相等于498,516,000港元）及人民币360,142,000元（相等于442,816,000港元）。截至二零一二年十二月三十一日，集团仍拥有商铺面积41,030平方米，以及位于地库之447个车位。截至二零一二年十二月三十一日，商铺出租率在90%以上，年内租金收入约人民币88,392,000元（相等于108,683,000港元）

　　证大丽笙酒店

　　位于“证大大拇指广场”内的五星级酒店“证大丽笙酒店”建筑面积31,529平方米，共有18层高，包括361间酒店客房、一幢四层附属楼宇及一层地下室。证大丽笙酒店由 Carlson Companies 以“Radisson”品牌进行管理，于二零一二年，酒店平均入住率为66%，酒店总收入约人民币116,315,000元（相等于143,016,000港元），较去年同期下降7.5%，主要原因是于回顾年内，邻近新酒店开业，使房间供应增加，做成房价及入住率都受到影响。

　　喜玛拉雅中心

　　集团拥有45%权益的“喜玛拉雅中心”坐落于上海浦东核心位置，由国际建筑大师矶崎新(Arata Isozaki)设计，是浦东新区地标性建筑。包括上海最大的“异形体”建筑，及拥有上海最大的空中花园，其独特的设计曾获得多个奖项。喜玛拉雅中心由上海卓美亚喜玛拉雅酒店、大型购物商场、大观舞台、喜玛拉雅美术馆等共同组成。项目占地面积为28,893平方米，总建筑面积（含地下车库26,287平方米）则约为162,207平方米。

　　上海卓美亚喜玛拉雅酒店是由迪拜酒店集团─卓美亚酒店集团所管理的豪华五星级酒店，是卓美亚酒店集团在亚太区的首间酒店。酒店建筑面积为65,269平方米，可提供405间客房。于回顾年内，酒店平均入住率为66%，总收入约人民币169,822,000元（相等于208,806,000港元）。二零一二年十一月，上海卓美亚喜玛拉雅酒店荣获2012年欧洲酒店奖年度国际酒店、《悦旅》杂志中国百佳酒店及《城市旅游》杂志2012年最佳酒店设计奖。

　　喜玛拉雅中心其余部份在二零一二年陆续完工及开业，包括55,132平方米的购物中心，4,041平方米的喜玛拉雅美术馆及10,928平方米的大观舞台。于二零一二年底，购物中心的出租率约为61%。喜玛拉雅美术馆是全球首家大型开放式博物馆，也是喜玛拉雅中心的艺术核心，是当代及古典艺术的开放式平台；而大观舞台则是可容纳1,100观众的展演中心，亦是上海国际电影节主要活动场地。

　　青浦区土地

　　集团正将上海市青浦区旅游点朱家角镇面积约140,099平方米之土地，开发成包括中高档住宅、零售商铺、酒店及会所的证大西镇大拇指广场，总建筑面积约168,413平方米。该项目分两期开发。

　　项目第一期建筑面积约占99,000平方米，将开发为住宅（41,700平方米）及商铺（57,300平方米）。在商业方面，集团计划引入国际影城、中高端餐饮及超市等客户。第一期工程已于二零一一年开工，其中住宅（联排别墅）及商铺已于二零一一年十二月开始预售，预计将在二零一三年第三季交付。回顾年内，住宅及商铺合同销售总面积分别为4,105平方米及1,923平方米，合同总金额则为人民币77,482,000元（相等于95,269,000港元）及人民币57,076,000元（相等于70,178,000港元）。截至二零一二年十二月三十一日，累计出售的住宅及商铺总面积分别为5,480平方米及3,484平方米， 合同总金额则为人民币104,124,000元（相等于128,027,000港元）及人民币93,195,000元（相等于114,589,000港元）。

　　项目第二期建筑面积约69,414平方米，将于二零一三年第四季动工，将兴建商业广场（占44,975平方米）及度假酒店（占24,439平方米）。度假酒店已与国际知名的悦榕集团正式签署合作协定，创办具有古镇水乡风情的上海首家悦椿度假酒店。

　　其他城市

　　南京“南站大拇指广场”

　　集团于二零一二年七月，以人民币1,169,000,000元（相当于约1,437,354,000港元）成功投得位于南京高铁南站周边核心地区的G15地块。二零一三年一月，集团就该土地买卖正式签订土地转让合同，支付了50%土地转让金，预计在二零一三年第三季支付余额。集团计划将地块发展成“南京南站大拇指广场”，总建筑面积约540,000平方米，为落实全力发展大拇指商业综合体的计划，并为扩展集团在全国的据点迈出重要一步。二零一二年十一月，集团将南京地块项目公司的10%出售予投资基金歌斐资产管理，代价为人民币120,000,000元（相等于约147,547,000港元），而歌斐资产管理则将向集团提供委讬贷款人民币580,000,000元（相等于约713,144,000港元）。集团认为，地块具有良好发展潜力，而与投资基金达成战略合作共同开发地块，可在保证集团维持潜在溢利的前提下，提高开发过程中的资金灵活度。

　　青岛“证大大拇指广场”

　　青岛“证大大拇指广场”位于中国山东省青岛市海尔路商务区中心位置，项目占地面积约38,092平方米，总建筑面积约215,860平方米，包括零售商铺（66,928平方米）、酒店（24,560平方米）、服务式公寓（69,815平方米）及配套车库（57,557平方米）。

　　服务式公寓已在二零一一年六月开始预售，预期在二零一三年第二季交付。回顾年内，合同销售总面积7,659平方米，合同总金额人民币118,870,000元（相等于146,158,000港元）。截至二零一二年十二月三十一日，累计出售面积27,510平方米，合同金额人民币453,130,000元（相等于557,150,000港元）。零售商铺及车库为出租性物业，已在二零一二年五月起开业，截至二零一二年十二月三十一日，已出租面积在90%以上。酒店工程现进行中，预计在至二零一三年八月峻工及试业。

　　证大南通壹城大拇指广场

　　证大南通壹城大拇指广场占地总面积281,912平方米，上海证大占该地块之50%权益，在项目管理方面承担主导角色。项目地理位置十分优越，已列入“南通市重点文化产业项目”及“崇川区双百双十重点项目”。项目可销售及出租的面积约为259,205平方米（含车库及配套设施34,044平方米）。

　　工程将分三部份进行，第一部份是约26,033平方米的可出租商业总面积，已在二零一一年六月峻工，并已在二零一二年四月陆续开业。截至二零一二年十二月三十一日，商铺已出租面积约21,099平方米。第二部份是总建筑面积约105,122平方米的住宅，已在二零一零年第四季开工，并于二零一一年十二月开始预售；截至二零一二年十二月三十一日，累计合同销售总面积27,824平方米，累计合同总金额人民币365,634,000元（相等于约449,568,000港元），其中回顾年内销售总面积22,565平方米，合同总金额人民币290,515,000元（相等于约357,205,000港元），预期将在二零一三年四月至二零一四年六月分批峻工及交付。第三部份的可出租及可销售总面积约128,050平方米，其中商业面积约84,122平方米，住宅面积43,928平方米，将在二零一三年开工。

　　青岛“上实．国际广场”

　　集团拥有山东青岛市崂山区一土地之45%股权。该土地占地面积约43,613平方米，位于青岛市崂山区西南端，南临香港路，西临松岭路，计划开发成一个名称为“上实．国际广场”之综合项目，包括服务式公寓、住宅公寓及地下泊车库，总建筑面积约为143,000平方米。项目将分多期发展，第一期工程兴建5幢28-30层的高级住宅，总建筑面积约66,190平方米，已于二零一零年峻工及交付。其他发展部份仍在规划中。

　　扬州商业项目

　　集团现时于扬州市中心开发一个集商业、文化、休闲及娱乐于一身的综合项目，包括民俗文化游览区及商业区。项目可销售总面积约达81,200平方米，共分两期开发。第一期工程已于二零一零年完成，共有12幢，分为243个单位，建筑面积约20,089平方米，为集团之出租物业。项目第二期仍在规划中。

　　海口市项目

　　集团于海南省海口市发展的“证大国际金融中心”办公大楼，可销售总面积约56,136平方米。截至二零一二年十二月三十一日共售出39,828平方米总建筑面积，合同总金额人民币783,003,000元（相等于962,748,000港元）。其中，年内出售及交付1,290平方米，合同总金额人民币49,062,000元（相等于60,325,000港元）已确认为营业额。

　　海南省澄迈县项目

　　集团于海南澄迈县拥有一地块之60%股权，该地块面积1,309,563平方米，计划发展为休闲相关的商业物业及住宅物业项目，包括酒店、别墅及其他相关设施等。该项目正在进行土地规划设计方案之研究。

　　吉林省长春市净月经济开发区土地

　　二零一二年九月，集团以代价人民币76,920,000元（相等于94,578,000港元）收购了位于吉林省长春市之土地，计划发展为零售、办公及服务式公寓的商用物业。地块位于长春市净月经济开发区西部新城之核心商务及商业中心。地盘面积约为17,354平方米，总建筑面积约为115,000平方米，包括零售面积15,000平方米、办公楼面积79,000平方米及地下车库21,000平方米。

　　国内住宅项目

　　上海

　　九间堂

　　集团位于上海的顶级豪宅项目“九间堂”独立别墅合共54幢，可销售总面积约39,347平方米，分二期开发。截至二零一二年十二月三十一日，第一期共47幢，可销售总面积33,636平方米已全部销售及交付。第二期共7幢，可销售总面积5,711平方米，已在二零一二年初开工，预期在二零一三年上半年交付。截至二零一二年十二月三十一日，合共已销售7幢，总面积5,711平方米，合同总金额人民币338,000,000元（相等于415,591,000港元）。

　　其他城市

　　吉林“山水国际”

　　位于吉林的住宅项目“山水国际”占地约191,100平方米，可销售总面积约201,000平方米，共分四期开发。

　　第一期包括118幢联排别墅及11幢独立别墅，可销售面积39,252平方米，截至二零一二年十二月三十一日，已全部销售完毕及交付共128幢。

　　项目第二期将发展为4幢小高层及7幢高层住宅，合共提供503个住宅单位及配套商业设施，可销售总面积约82,460平方米（其中住宅占78,405平方米，商业占4,055平方米）。11幢楼宇将分三批施工，分批完成及交付。

　　第一批共4幢小高层，可销售之住宅面积约22,996平方米，并已于二零一一年全部销售及交付完毕。

　　第二批共5幢高层，可销售之住宅面积约41,657平方米，截至二零一二年十二月三十一日，累计完成销售总面积39,094平方米，累计合同总金额人民币210,376,000元（相等于258,670,000港元）。年内完成销售面积约9,957平方米，合同总金额人民币49,799,000元（相等于61,230,000港元）。年内交付总面积6,116平方米，合同总金额人民币32,382,000元（相等于39,816,000港元）已确认为营业额。

　　第三批共2幢高层，可销售之住宅面积约13,754平方米，截至二零一二年十二月三十一日，累计完成销售总面积6,937平方米，累计合同总金额人民币45,069,000元（相等于55,415,000港元）。年内完成销售面积2,543平方米，合同总金额人民币14,904,000元（相等于18,325,000港元）。年内交付面积2,226平方米，合同总金额人民币13,215,000元（相等于16,249,000港元）已确认为营业额。

　　吉林项目第三期将会发展为117套独立别墅及联排别墅，可销售面积约43,663平方米，截至二零一二年十二月三十一日，累计完成销售合同总面积43,663平方米，累计合同总金额人民币245,028,000元（相等于301,276,000港元）。年内交付总面积796平方米，合同总金额人民币4,492,000元（相等于5,523,000港元）已确认为营业额。

　　项目第四期计划建设花园洋房，可销售面积约22,392平方米，已在二零一二年八月预售，截至二零一二年十二月三十一日，累计完成销售合同总面积6,341平方米，累计合同总金额人民币40,677,000元（相等于50,015,000港元）。物业预计在二零一三年第三季交付。

　　长春“证大光明城”

　　位于长春的住宅及配套商业项目“证大光明城”占地225,139平方米，可销售总面积达352,300平方米。项目共分五期发展，第一期占地面积约77,300平方米，可销售总面积约112,000平方米（其中住宅占106,300平方米，商业占5,700平方米），由23幢多层住宅及3幢高层住宅组成，合共提供1,210个单位，以及相关配套商业设施。第一期住宅已于二零一一年全部销售及交付。

　　项目第二期将发展为19幢多层住宅、10幢高层住宅及配套商铺，可销售总面积约114,074平方米（其中住宅占102,371平方米，商业占11,703平方米），工程在二零一零年完工。截至二零一二年十二月三十一日，累计完成住宅及商业销售合同总面积分别为102,179平方米及11,083平方米，累计合同总金额分别为人民币402,066,000元（相等于494,363,000港元）及84,990,000元（相等于104,500,000港元），年内合共交付面积4,321平方米，合同总金额人民币31,902,000元（相等于39,225,000港元）已确认为营业额。

　　项目第三期将发展16幢多层、8幢高层及配套商铺，可销售总面积约124,787平方米（其中住宅占111,972平方米，商业占12,815平方米），整个工程于二零一零年五月开工，并在二零一零年底开始预售，截至二零一二年十二月三十一日，累计销售总面积115,891平方米， 累计合同总金额人民币694,543,000元（相等于853,981,000港元）。年内完成销售总面积49,250平方米， 合同总金额人民币303,974,000元（相等于373,754,000港元）。其中年内交付总售面积46,243平方米，合同总金额人民币276,549,000元（相等于340,033,000港元）已确认为营业额。

　　海门“滨江新城．证大花园”

　　位于江苏省海门市的“滨江新城．证大花园”由两块地块组成， 占地合共1,388,872平方米。地块一占地面积577,336平方米，分为两部份发展，第一部份“东州府”分三期开发，第一期合共提供52幢独立别墅，已于二零一一年全部销售完毕。“东州府”的第二、三期仍在规划中。

　　至于项目第二部份“满庭芳”为低密度联排屋的综合住宅区，共分三期发展，第一及二期合共提供212个单位，可销售面积约57,500平方米。截至二零一二年十二月三十一日，累计销售总面积56,638平方米，累计合同总金额人民币266,033,000元（相等于327,103,000港元）。年内交付面积846平方米，有关合同总金额人民币3,890,000元（相等于4,783,000港元）已于年内确认为营业额。

　　此外，满庭芳三期总建筑面积约112,190平方米，可销售面积约91,979平方米，工程已在二零一零年初展开，并已于同年九月开始预售，截至二零一二年十二月三十一日，累计销售总面积41,537平方米，累计合同总金额人民币264,166,000元（相等于324,809,000港元）。年内完成销售总面积约4,207平方米，合同总金额人民币20,015,000元（相等于24,610,000港元）。年内交付面积10,743平方米，有关合同总金额人民币70,631,000元（相等于86,845,000港元）已于年内确认为营业额。

　　地块二占地面积约811,536平方米，将作为住宅用途，分多期发展。第一期名为清华园生态花园洋房，占地面积约42,070平方米，可销售面积约63,886平方米，项目工程已在二零一零年峻工。截至二零一二年十二月三十一日累计销售面积合共44,463平方米， 累计合同总金额人民币199,394,000元（相等于245,167,000港元）。其中年内销售4,241平方米，有关合同总金额人民币15,796,000元（相等于19,422,000港元）。回顾年内交付面积4,415平方米， 有关合同总金额人民币20,648,000元（相等于25,388,000港元）已确认为营业额。

　　第二期名为水清木华园二期，占地148,059平方米，将兴建小高层住宅，可销售面积244,787平方米。分两个阶段开发，其中第一阶段可提供可销售面积87,346平方米，于二零一一年五月开工，并已于二零一一年十二月开盘预售，截至二零一二年十二月三十一日已销售面积5,131平方米，合同总金额人民币22,220,000元（相等于27,321,000港元）。其中年内销售5,131平方米，有关合同总金额人民币22,220,000元（相等于27,321,000港元）。预计于二零一三年交付。至于其他发展部份仍在规划中。

　　第三期名为西班牙风情街，占地5,319平方米，将兴建可销售面积6,345平方米的商业广场。项目分两个阶段开发，其中第一阶段提供可销售面积3,172平方米，已开始预售，截至二零一二年十二月三十一日已销售面积623平方米，合同总金额人民币4,527,000元（相等于5,566,000港元）。第二阶段仍在规划中。

　　内蒙古自治区土地

　　集团拥有两幅位于中国内蒙古自治区西南部鄂尔多斯市东胜康巴什新区的地块，地块之总面积为248,118平方米，将发展为别墅。规划之可销售面积107,831平方米，将分期开发，第一期可销售面积27,022平方米之工程已于二零一一年三月开工，并于二零一二年第四季度开始预售，已销售面积1,840平方米，合同总金额人民币30,914,000元（相等于38,011,000港元）。预计二零一三可以完工交付。

　　海外项目

　　新西兰住宅项目

　　集团持有45%权益的新西兰注册公司 Top Harbour Limited 于二零一二年十一月购入位于新西兰奥克兰旺阿帕劳阿半岛的地块，面积约320,000平方米，离奥克兰市中心约25公里，属高级住宅用地。该地块可建约1,000套独立屋（建筑面积约147,000平方米），200间房间的酒店（建筑面积约20,000平方米），2,000平方米的商业及1,000平方米的办公楼，总建筑面积约170,000平方米。项目将分期开发，包括出售部份地块予小型建筑商自行开发，具体的规划在进行中，预期于二零一三年会展开地块的平整工程，整个项目预期于5年内完成。

　　业务展望:

　　长远而言，随着中国国民生产总值的不断增加，居民的消费能力日益提升，改善居住环境的需求将更加殷切。加之内地城镇化快速发展，对房地产的刚性需求仍然存在。集团看好中国长期经济发展的大局，对国内地产业未来增长潜力仍充满信心。总体来说，国内一、二线城市对家庭及企业而言具有很大吸引力，因此整体房产需求仍然旺盛，惟供应量相对有限的格局仍将持续；而三、四线城市的土地市场则将会相对平稳。长远来说，集团对国内房地产保持审慎乐观的态度，集团会充分利用现有以及规划中的项目，不遗余力的满足上述城市对商业、住宅地产的庞大需求。

　　随着二零一三年二月二十日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施－ 新“国五条”的推出，以及国务院办公厅于三月一日发布《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，对限购、房贷和二手房交易税做出更加严格的规定，令楼市调控升级。因应充满挑战的整体环境，集团将进一步强化商业和服务业结合的多元化物业发展公司的定位，加强产品创新，并提高旗下喜马拉雅中心、以及“大拇指”商业综合体等项目的品牌建设，夥拍战略夥伴，将“大拇指”商业综合体的成功模式拓展到全国更广泛的地区。

　　另一方面，鉴于中国对外输出资本的大潮流，以及越来越多国内投资者前往海外投资物业，集团也着眼于海外市场的商机，在回顾年内，实现了第一个在海外的新西兰房地产项目。未来，集团会继续留意其他海外地区市场的商机，利用上海证大在国内的品牌优势和成功经验，加速在海外市场的布局，扩大业务规模，令收入来源更加平衡化。

　　
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