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      弟弟居住姐姐房屋主张存在口头换房协议法院如何判
      求：1．请求法院依法判令位于北京市西城区一号房屋归原告所有；2．诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告系姐弟关系，原告家有两处房屋都在西城区，两处房屋都在动迁范围内，其中一处房屋动迁是原告的，另一处房屋动迁是被告的。但是被告的房屋是先下的动迁通知。在这种情况下，原告由于要结婚，所以原被告的母亲说由原告先用诉争房屋先结婚，所以当时姐弟俩就把房屋拆迁指标更换。所以当时原告就用了被告的拆迁指标，选择了就地安置，安置房即为本案诉争房屋。被告周某霞就选择了原告的拆迁指标进行外迁，所以在这种情况下姐弟两个实际上换了房屋指标。位于北京市西城区一号系原告于1993年5月出资购买，购买后登记在被告名下。房屋允许入住后，原告及其家人也一直在该房内居住，原告使用及管理该房屋至今。现原告与被告协商，欲将房屋过户到原告名下，但被告违背当时的承诺，不同意配合原告办理房屋的过户手续。被告辩称被告辩称，首先，我方不同意原告的诉讼请求。本案诉争房屋系拆迁安置房，被拆迁房屋是由被告周某霞承租的。北京市西城区一号院在1992年被列入拆迁范围。在1992年11月3日，被告作为被拆迁人与拆迁办签订了拆迁协议并且安置了本案诉争的房屋。就在同一天，被告签署了购买房屋的同意书，也接到了拆迁公司发的购买这套房屋应该缴纳的相应的房款。在1992年11月20日，被告将上述房屋的款项交给了拆迁单位。1996年1月10日，因为这个房子原来不是标准价房屋，在1996年1月10日的时候，对于房屋回迁要进行结算补差补交。同时，拆迁公司给被告发了通知，被告依约将应当补交的所有的费用补齐。当时在1996年11月12日签署了成本价购房申请。并且又补交了房屋差价4307元。在2005年5月15日涉案房屋登记在被告名下，现在产权证由被告持有。但是这个房子确实就像原告所说，当时被告在拆迁回来之后，原告结婚，在原被告母亲的建议下，借给了原告居住。之后，因为被告特别是在近期被告的孩子要结婚，跟原告进行协商，协商不成，所以才有了本案的诉讼。所以我方不同意原告的诉讼请求。法院查明原告周某君系被告周某霞之弟。现原被告户籍均在案涉北京市西城区一号处，户主为周某霞。1992年11月3日，甲方拆迁人拆迁办与乙方被拆迁人周某霞签订北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书，约定：……二、乙方住址一号，在拆迁范围内有正式住房贰间，居住面积15．3平方米。有正式户口贰人。应安置人口叁人，分别是户主之夫、之子。三、安置：……2．临时过渡。……1992年11回迁购房申请载明：被拆迁人周某霞原住一号，原住房两间，居住面积15．3平方米。回迁购贰居室壹套，建筑面积约53平方米。申请人：周某霞。专用发票显示：付款单位周某霞，金额30051元。周某霞补交相关房款。房产证登记周某霞名下。庭审中，周某君出示案涉房屋物业收款收据两张。另查，北京市房屋产权登记申请书显示：北京市丰台区一号，建筑面积76．11㎡，现产权人周某君。庭审中，被告方认可案涉一号自安置以来由原告居住使用。裁判结果驳回原告周某君的全部诉讼请求。房产律师点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。故而所有权的确认要获得支持，应具备两方面的条件：一、有证据证明不动产登记的记载与真实权利状态不符；二、其为该不动产的真实所有权人。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。故而，不动产登记的记载与真实权利状态不符，一般发生在三种情形下：一、因各方面因素导致的登记错误；二、依据法律的除外规定，因征收、继承、拆除等情形导致物权已经发生变动，但未及时更新不动产登记簿上的相关记载事项；三、作为不动产登记行为基础的买卖等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况导致的登记不实等。本案当中，周某霞取得案涉房屋的所有权，显然是其基于与拆迁人签订安置补助协议以及申请购房，由卖方协助办理了相关过户手续及产权登记。且庭审中被告亦表示拆迁指标是硬性的，属于政策性的，不是说买的时候谁的名字就是谁的，而是拆迁分给谁就是谁的。故而案涉房屋登记为周某霞所有并不存在错误。在登记没有错误的情况下，原告是否依据法律的例外规定取得了产权。例外规定，一般包括因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力等。本案中，原告方主张原被告私下协商互换了拆迁安置房指标，对此，原告并未直接予以证明，仅证明案涉房屋一直由其居住；对此原告进一步主张，案涉房屋购买入住相关手续由其配偶签字办理，且原告名下的位于一号安置房由被告办理购买手续且持续使用。对此，被告不予认可，且原告亦未予以证明。对于原告主张其支付了案涉房屋购房款的情况，原告就此举证仅为其岳母的证人证言，其岳母表示当年去交购房款是其老伴出借的2万，剩余为女儿的款项，购房款具体金额是多少并不清楚。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人陈述的证言不能单独作为认定案件事实的根据。而且无论原告是否支付购房款，因实践中，付款有垫付、代付、借名等诸多可能情形，但均为债的层面的法律关系，并不导致直接设立物权。与此同时，根据前述查明，案涉房屋的购买还存在被告方工龄抵扣房款的情况。需要特别予以说明的是，取得不动产的所有权有多种多样的原因行为，但原因行为并不直接设立所有权。以买卖为例，买卖是取得不动产所有权最为常见的基础行为，但是买卖并不导致所有权的直接设立，而是订立买卖契约，约定出卖方有义务在一定条件成就时，卖方有义务将房屋等不动产过户给买受人，完成过户登记进行设立买受人对该不动产的所有权。在出卖人不履行过户义务时，买受人也仅能诉请出卖方履行过户义务，而无权要求确认其对所购房屋享有所有权。综上所述，原告诉讼请求没有事实及法律依据，法院不予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

      靳双权律师

      2024-06-26

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      拆迁安置房未经所有拆迁人同意出售合同有效吗
      诉讼请求：1.请求法院确认被告吴某峰与北京S公司于1997年11月11日签订的《购房合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：1997年之前，原告一直居住在宣武区A号，户口也落在此处。1997年11月该房屋拆迁，孙某丹作为被拆迁人，与北京市C公司签订了《北京市城市住宅房屋拆迁安置补助协议书》。原告作为被安置人之一，被安置到北京宣武区一号房屋，户口也迁到这里。该房屋由吴某峰和原告共同出资购买，原告作为被安置人，安置的房屋里也有原告的份额，但是被告吴某峰以自己名义与北京市C公司签订了房屋买卖合同，吴某峰明知原告享有拆迁安置利益，北京市C公司明知原告是被安置人口，在没有合法授权的情况下，二被告私自签订购房合同，损害了原告的合法利益。现诉至法院，望判如所请。被告辩称被告吴某峰辩称，1997年A号房屋拆迁时，安置了两套住房，孙某丹作为被拆迁人领取了全部补偿款并购买了其中的一套房屋。秦某英因为进京上学，把户口放在被拆迁的房屋里，拆迁时秦某英并不住在被拆迁房屋内，她只是空挂户，又是未成年人，根本就没有购房资格，秦某英当时也没有表示要购买。1997年，我与开发商签订购房合同书，我用自己的积蓄购买了涉案房屋，购房款折算了我与孙某雪的工龄，所有的拆迁款项都是孙某丹领取的，我并没有取得拆迁款，涉案房屋是我的个人财产，与原告没有任何关系。原告主张涉案合同无效没有任何法律依据，请予驳回其全部诉讼请求。被告S公司辩称，我们无法提供这些材料。我公司不同意原告的诉讼请求。第三人赵某湘述称，同意吴某峰的意见。第三人孙某丹、陈某鹏未到庭陈述意见。法院查明1997年11月11日，第三人孙某丹作为被拆迁人（乙方），C公司（现已更名为S公司）作为拆迁人（甲方），签订《北京市城市房屋拆迁安置补助协议书》，该合同约定：乙方住址A号住房2间，居住面积18.9平方米，有正式户口捌人，应安置人口陆人，分别是：孙某丹（户主）、吴某峰（姐夫）、孙某雪（姐）、赵某湘（外甥女）、秦某英（外甥女）、陈某鹏（女儿）；过渡期满安置到一号、二号。同日，吴某峰作为乙方，C公司作为甲方，签订《购买房屋合同书》，约定甲方所售位于宣武区东片危改小区新建楼房将于2000年10月19日前竣工交付乙方使用。吴某峰提交的收款凭证记载，折抵工龄优惠后，吴某峰购买涉案房屋的实际价款为74962元（含公共维修基金2073.12元），吴某峰提交的购房款发票上记载的购房款金额亦为74962元，付款单位为“A号吴某峰”。2004年3月26日，吴某峰取得一号的房屋所有权。另查，秦某英曾于2019年在原北京市宣武区人民法院提起诉讼，要求法院确认其与吴某峰共同共有诉争房屋。法院经审理认为秦某英虽系A号房屋的被安置人口之一，但其并非被拆迁人，其亦未提交证据证实其支付了诉争房屋的购房款，其以被安置人为由要求对诉争房屋享有共有权没有事实及法律依据，法院因此驳回了秦某英的诉讼请求。秦某英不服一审判决，提出上诉，北京市第一中级人民法院于驳回上诉、维持原判的终审判决。裁判结果驳回原告秦某英的诉讼请求。房产律师点评当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，秦某英主张其母亲与吴某峰曾经口头协商，由秦某英与吴某峰共同出资购买拆迁安置的诉争房屋。秦某英虽提交了孙某丹的书面证明，但孙某丹未出庭参加诉讼，秦某英提交的上述证据的真实性法院无法核实，同时，秦某英也未提交直接证据证明吴某峰收取了秦某英所述的购房出资款，因此，秦某英主张与吴某峰协议共同出资购买诉争房屋的事实，缺乏证据证明，法院难以采信。秦某英、吴某峰均为被安置人口，并非A号房屋的被拆迁人，秦某英对被安置房屋的使用权是否受到侵害的问题，并不能直接影响吴某峰与C公司之间就诉争房屋订立买卖合同的效力。综上所述，对秦某英的诉讼请求，法院不予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

      靳双权律师

      2024-06-26

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      央产房出售后对于超标费未达成一致可以解除合同吗
      请求：1．判令被告配合原告办理坐落于北京市丰台区一号房屋的所有权变更登记手续，登记到原告名下；2．本案诉讼费、保全费5000元由被告承担。事实与理由：2003年10月11日，原告经同事陈某（证明人）介绍，被告郭某涛将自己位于北京市丰台区一号房屋（以下简称一号房屋）自愿转让给原告，原、被告签署了房屋转让协议书，房屋成交价为人民币23万元整，协议签订后原告支付了首付款人民币20万元整，双方约定余款3万元在正式办理完房屋产权过户手续时全部付清。原告支付首付款后被告交付了房屋使用。之后原告多次要求被告办理房屋产权手续，然而被告一直推诿、搪塞至今。现如果能办理产权登记，原告同意未付的3万元房款可以先付，付款同时办理产权登记。现一号房屋由原告居住。原告系外地户口，在北京有一套房屋，没有产权登记，正在诉讼，名下在北京没有产权的房屋，具备购房资质，综上所述，原告认为：被告郭某涛依法转让房屋行为符合相关法律规定，原、被告签订的房屋转让协议应属有效。望判如所请。被告辩称郭某涛辩称：不同意赵某峰的全部诉讼请求，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。一、《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除。涉案房屋是郭某涛于1994年购买的原产权单位的央产房，是郭某涛与配偶林某娟的夫妻共同财产。郭某涛与赵某峰签订《房屋转让协议书》时，该房屋因涉及产权单位与新物业公司之间的交接，产权单位暂不受理房屋上市申请，故双方在合同中约定“目前不能办理产权过户手续”。等到产权单位与新物业公司完成交接后，产权单位告知郭某涛，经查郭某涛房屋存在超标问题，须先补交7万多的超标费，补交后可以开始受理上市申请。因双方签约时确实都没想到要交超标费，当时涉案房屋所在小区均价5000元，涉案房屋面积50．6平方，23万元的总价款已经是基于亲友介绍而低于市场价，故该价格不可能再含7万多的超标费，而赵某峰也表示不同意承担超标费。鉴于双方未能就超标费的承担达成一致，超标问题未能解决，产权单位表示不具备上市条件，且即便补交超标费后，产权单位也仅仅是同意受理上市申请，最终是否同意上市尚不确定，又因为房屋买卖没有征求配偶林某娟的同意，林某娟反对卖房，故郭某涛于2005年12月6日正式通知赵某峰解除合同。基于此，郭某涛已反诉确认合同解除、腾退返还房屋。二、即使不考虑合同已经解除的事实，法院也不应支持赵某峰合同履行的请求。（一）《房屋转让协议书》现在也不具备履行条件。涉案房屋作为央产房，上市有特殊的限制，根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》以及国家机关事务管理局官方刊登的《在京中央单位已购公房上市出售办理指南》，央产房上市须原产权单位建立和完善住房档案，处理完超标问题，将相关数据上传交易办公室，在取得产权单位同意上市证明、房屋共有权人同意出售的书面意见等材料后，由交易办公室审核，审核通过后，由产权人填写《在京中央单位已购公房变更情况登记表》，并由产权人领取《在京中央单位已购公房变更通知单》，此后，央产房才能进一步办理产权转移登记手续。显然，《房屋转让协议书》现在并不具备履行条件：1．原产权单位至今未表示同意上市交易，且经与原产权单位核实，涉案房屋至今没有在原产权单位房管系统建档，交易办公室无法对住房档案进行核对，客观上无法对涉案房屋上市进行审批。2．《在京中央单位已购公房变更通知单》只能由产权人即郭某涛单方申请领取，现双方已经产生纠纷，矛盾激化，郭某涛不可能再申请领取《在京中央单位已购公房变更通知单》。3．林某娟已经于2008年去世，涉案房屋现为郭某涛与三个儿子共同共有，长子郭某鑫、次子郭某磊作为共有权人不同意继续履行合同，故无法取得全部共有人同意出售的书面意见。4．赵某峰非京籍户口，且名下已购买过一处位于草桥的住宅，其不具备北京市购房资格。因此，《房屋转让协议书》现在并不具备履行条件。（二）赵某峰未在合理期限内主张履行。根据民法典第580条第一款第（三）项的规定，债权人在合理期限内未主张履行，人民法院对其履行请求不予支持，本案自郭某涛2005年12月告知赵某峰解除合同，至赵某峰2020年12月提起本案诉讼，时间已长达15年之久，显然超过了上述合理期限，法院不应支持其继续履行的请求。被告（反诉原告）郭某涛向本院提出反诉请求：1．请求确认原、被告2003年10月11日签订的《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除；2．判令赵某峰立即腾退一号房屋，并将该房屋返还给郭某涛；3．判令本案的诉讼费用由赵某峰承担。事实和理由：反诉人与林某娟（已于2008年1月24日去世）系夫妻关系，两人婚后育有三个儿子，长子郭某鑫、次子郭某磊、三子郭某德。1994年4月11日，反诉人与单位签订《房屋买卖契约》，购买了一号房屋，一号房屋系反诉人与林某娟的夫妻共同财产。2003年10月11日，经陈某介绍，反诉人与被反诉人签订《房屋转让协议书》，约定反诉人将涉案房屋出售给被反诉人，总价款23万元。双方均知晓涉案房屋性质为央产房，需要原产权单位同意并出具证明，故在《房屋转让协议书》中作了相关约定。合同签订后，反诉人收取了20万元的首付款，并将涉案房屋交付给被反诉人。此后反诉人经与原产权单位多次沟通，原产权单位最终表示涉案房屋不具备上市条件，且因房屋买卖没有征求配偶林某娟的意见，林某娟不同意出售涉案房屋，故2005年12月6日，反诉人让陈某代为通知了被反诉人解除《房屋转让协议书》。因反诉人当时已是86岁高龄，行动不便，故委托唯一在国内的长子郭某鑫代为处理合同解除以及后续事宜。2005年12月，郭某鑫在陈某的安排下与被反诉人见面，郭某鑫代表反诉人再次明确解除《房屋转让协议书》，并与被反诉人协商了解除后的补偿问题，但双方就补偿问题未达成一致意见。此后因涉案房屋一直空置找不到被反诉人，也无法与被反诉人取得电话联系，故合同解除后的相关事宜只能暂且搁置。反诉人认为：1．因原产权单位表示涉案房屋不具备上市条件，无法出具同意上市证明，且房屋买卖未取得共有人的同意，反诉人与被反诉人签订的《房屋转让协议书》存在履行障碍，反诉人于2005年12月6日通知了被反诉人解除合同，故双方签订的《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除。2．合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，故被反诉人应将涉案房屋腾退并返还给反诉人。原告（反诉被告）赵某峰辩称：郭某涛关于2005年解除协议的通知，没有事实依据。事实是，2005年12月郭某涛委托长子郭某鑫与赵某峰洽谈关于一号房屋的买卖及合同履行事宜，郭某鑫代表郭某涛称该房屋面积超标，需补交超标费，希望赵某峰承担，赵某峰依据合同规定主张分摊，双方未达成一致，郭某涛提出的解除不是事实情况，双方协商房屋买卖的履行事宜，合同不能解除。一号房屋不存在客观不能上市原因，根据政策规定，中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法第8条，交完超标款就可以上市，不存在交易障碍，本案纠纷是因为主观上分摊超标费有争议，不存在客观不能上市的理由。2003年签约时郭某涛配偶同意，当时在现场未反对，郭某涛没有证据证明配偶反对出售，即使配偶去世，继承人应继承其债务，该债务在郭某涛配偶去世之前就存在。从2005年12月6日之后的2年，已经十几年，郭某涛的反诉超过了诉讼时效，请求驳回郭某涛的反诉。法院查明1994年4月11日，单位（甲方）与郭某涛（乙方）签订《房屋买卖契约》，1994年6月23日郭某涛取得一号房屋的房产所有证，产别为私产，此房为成本价出售住宅。2003年10月11日，卖方郭某涛与买方赵某峰经证明人陈某介绍见证，双方签订《房屋转让协议书》，该协议书载明：卖方有一套成本价住宅出售，位于北京市丰台区一号，由于客观原因，目前不能办理房屋产权过户手续，现由双方友好协商，达成共识后签订协议如下：1．此房屋成交价为人民币23万元整。2．买方首付款20万元，余款3万元在正式办理完房屋产权过户手续时全部付清。3．当卖方拿到卖房证明时，即办理房屋产权过户手续。4．办理房屋产权过户手续所需的各种费用由买卖双方均摊。5．买方在交付首付款后，即可正式入住。7．本协议经买方、卖方及证明人签字盖章后即可生效。赵某峰于当日向郭某涛支付购房首付款20万元，后入住一号房屋。2005年9月21日郭某涛向赵某峰提供面积超标费计算单，计算单载明：超标34．29平方米，需补交69068元。2005年12月6日郭某涛出具委托书，委托长子郭某鑫全权代表其与买方商谈有关收回一号房屋一事，并共同协商中止“房屋转让协议书”的善后事宜。郭某涛与林某娟（于2008年1月24日去世）系夫妻关系，两人婚后育有三个儿子，长子郭某鑫、次子郭某磊、三子郭某德。证人陈某出庭作证称：因为房屋上市要交超标费，赵某峰不同意交，郭某涛写了材料，准备终止合同不卖了，当天我拿着委托书去了，交给了赵某峰，就是委托郭某鑫办理房屋终止买卖的善后事宜，我口头告诉赵某峰，说郭某涛要终止买卖，委托其大儿子办理终止事宜，我把郭某鑫电话给赵某峰让他们下一步面谈，我就退出了。当时赵某峰没说超标费一人一半。在郭某涛家签协议时郭某涛的妻子不在场。赵某峰对陈某的证言质证意见为：“证人说话不实，鉴于陈某与郭某涛有亲属关系，对证言真实性质疑，陈某与郭某涛存在利害关系；证人回答仅仅是递交委托书，没有提及通知解除，应对证人证言不予采信。经询问，赵某峰同意支付郭某涛尾款3万元的同时办理过户手续，如果法院支持赵某峰要求过户的请求，出于解决问题的目的，全部超标费赵某峰自己承担；过户税费赵某峰出一半，另一半同意替郭某涛垫付，以后再向郭某涛主张；如果需要结清物业费、供暖费等应由郭某涛承担的赵某峰都可以垫付，以后主张；《房屋转让协议书》第四条约定的办理房屋产权过户手续所需的各种费用赵某峰承担一半，另一半同意替郭某涛垫付，以后主张。房屋性质是成本价出售公房，如果需要交费的话，赵某峰承担一半，另一半同意替郭某涛垫付，以后主张。经本院向单位调查，该院答复：我单位为一号房屋的原产权单位，郭某涛已于1994年4月与单位签订买卖契约，于1994年6月获得房屋所有权。如产权人或其委托人向在京中央和国家机关住房交易办公室申请该房产的产权变更，并主动申请我单位协助，我单位会依据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第六条以及《在京中央单位已购公房上市出售办理指南》的规定办理。裁判结果一、赵某峰于本判决生效之日起十五日内给付郭某涛剩余房款3万元；二、郭某涛于本判决生效之日起十五日内协助赵某峰办理坐落于北京市丰台区一号房屋的产权过户手续，将产权转移登记至赵某峰名下，郭某涛负有协助赵某峰办理缴纳相关款项的义务；三、驳回郭某涛的反诉请求。房产律师靳双权点评民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。鉴于本案的法律事实发生在民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释的规定。赵某峰与郭某涛签订的《房屋转让协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定全面履行自己的义务。郭某涛辩称签订《房屋转让协议书》未经妻子同意，但根据庭审查明的事实，可以确认《房屋转让协议书》于2003年10月11日在郭某涛家中签订，2004年至2005年期间陈某、郭某涛与赵某峰多次商谈超标款的问题，现郭某涛亦未举证其妻子林某娟在2008年去世前向赵某峰主张过合同无效和不同意卖房，故对郭某涛此项辩称，法院不予采信。鉴于2005年12月6日郭某涛出具委托书，仅是委托长子郭某鑫全权代表其与买方商谈有关收回一号房屋，并共同协商中止“房屋转让协议书”的善后事宜；上述委托书不能证明郭某涛以书面形式或其他形式向赵某峰主张过正式解除房屋转让协议，郭某涛没有要求赵某峰退还购房款，赵某峰也没有退还购房款的行为，一号房屋也一直由赵某峰使用，故对郭某涛请求确认《房屋转让协议书》已于2005年12月6日解除，并要求赵某峰腾退交还一号房屋的反诉请求，法院不予支持。本案中，一号房屋系央产房，现单位答复如一号房屋上市出售，申请办理一号房屋的产权变更时，将按照相关规定予以协助；鉴于赵某峰同意承担超标款，也愿意垫付需郭某涛结清的物业费、供暖费，并同意承担办理房屋产权过户手续所需的各种费用的一半，另一半同意替郭某涛垫付，综合上述情况，则涉案房屋不能办理房屋产权转移登记的障碍并不存在，故对于赵某峰要求将房屋产权转移登记至其名下的诉讼请求，法院予以支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

      靳双权律师

      2024-06-26

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      求：1.请求法院依法判决被告林某峰与林某浩签订关于北京市东城区一号房屋的《存量房屋买卖合同》无效，并将诉争房屋恢复登记至林某浩名下；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：林某浩与周某莹系夫妻关系。原告系二人之女，被告系二人之孙。周某莹于2009年12月21日去世，林某浩于2020年9月17日去世。林某浩名下原承租两套房屋，分别为北京市东城区一号（以下简称涉诉房屋）和北京市东城区二号房屋（以下简称二号房屋）。1998年5月，林某浩因房改购得涉诉房屋，使用林某浩及周某莹工龄。二号房屋一直为公房，由林某浩承租。被告与孙某洁婚后借住在二号房屋。后被告与孙某洁离婚，二号房屋仍由孙某洁居住使用。2017年2月，林某浩为要回二号房屋，便将其名下的涉诉房屋通过买卖的形式过户给被告，由被告代持涉诉房屋产权。就涉诉房屋被告与林某浩虽签订了房屋买卖合同，但事实并未实际履行，被告没有交付购房款，也没有实际交付房屋，涉诉房屋一直由林某浩及原告居住。故上述买卖合同意思表示不真实，其真正目的是为了要回二号房屋，并不存在真实的房屋买卖关系，因此该买卖合同属于通谋虚伪表示，违反民法典第一百四十三条规定。涉诉房屋系林某浩、周某莹夫妻关系存续期间购买，应属夫妻共同财产。周某莹去世后，房产未分割，应处于共有状态。综上，上述买卖合同因意思不真实应属无效。故依法提起诉讼，诉如所请。被告辩称就涉诉房屋被告与林某浩签订的房屋买卖合同是真实有效的，双方是真实的房屋买卖合同关系。合同签订后，被告依据合同支付了100万元购房款，但因林某浩不要又转账回来。在签订房屋买卖合同并过户前，林某浩与原、被告及第三人是达成共识的，且在房屋过户时，原告也在现场，并未阻挠，是知道过户的情况的。之后，被告为给林某浩付款，是原告将林某浩的银行卡、身份证交给被告，并将银行卡的密码也告知了被告。2017年8月4日、9日、10日，被告向林某浩的银行卡分次汇款共计100万元，后被告之母又将该100万元取出。被告支付购房款是为了表达答谢之意，取钱是因为林某浩表示不要被告支付的购房款。原告所述涉诉房屋过户给被告是因为二号房屋的诉讼是不真实的。现不同意原告的诉讼请求。第三人述称:同意被告的答辩意见，在办理涉诉房屋过户手续时，第三人也一同前往。第三人知道涉诉房屋过户给被告的情况，对此没有意见。不同意原告的诉讼请求。法院查明林某浩与周某莹系夫妻关系。原告及第三人林某涵系二人之子女，被告林某峰系第三人之子。周某莹于2009年12月21日去世，林某浩于2020年9月17日去世。涉诉房屋系1999年5月进行房改，由林某浩购买，房屋的所有权亦登记在林某浩名下。2017年6月21日，林某浩与被告签订《存量房屋买卖合同》，该合同约定，出卖人所售房屋为北京市东城区一号，建筑面积54.04平方米。房屋成交价格为1000000元。现涉诉房屋产权在被告名下。诉讼中，原告称林某浩与被告就签订涉诉房屋买卖合同并非真实意思表示。系因林某峰与孙某洁离婚后，孙某洁居住在二号房屋。林某浩诉至法院要求孙某洁腾房，后一审没有支持腾房的诉请。林某浩不服提出上诉，在林某浩上诉期间，为达到林某浩名下无房及让孙某洁腾房的目的，以与买卖的形式将涉诉房屋过户给被告。对此，被告否认原告上述陈述，并称过户系家庭协商的结果，林某浩早就有意将涉诉房屋给被告，签订房屋买卖合同是林某浩与被告真实意思表示。其后，被告为表达谢意，按照合同约定向林某浩支付了100万元，后因林某浩不要又将100万元收回。另，原告承认在房屋过户时其亦在现场，对涉诉房屋过户给被告的情况是知晓的。原告还表示因被告称需要林某浩的银行卡存购房款，原告将林某浩的银行卡、身份证及银行卡密码交给被告。但不知道被告取购房款的情况。涉诉房屋过户后至林某浩死亡，林某浩、原告及第三人均未要求被告将涉诉房屋过户回林某浩。原告未对其主张提供详实有效的证据。林某浩至法院曾起诉孙某洁、林某（林某峰与孙某洁之子）腾房，并交付二号房屋防盗门钥匙。后法院经审理认为二人暂时不具备腾房条件，对腾房的诉请不予支持。据此，本院判决孙某洁、林某给付涉诉房屋防盗门钥匙，驳回林某浩的其他诉讼请求。林某浩不服提出上诉，北京市第二中级人民法院判决驳回上诉维持原判。裁判结果驳回原告的诉讼请求。房产律师点评当事人有对自己的主张举证的责任。根据所查明的事实，林某浩与被告于2017年6月21日所签的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，被告按照合同约定支付了购房款，后遂即取出收回，故法院认定被告未实际支付购房款。而原告认为签订房屋买卖合同及过户是为了另一个案件的诉讼，双方非真实的房屋买卖关系，被告对涉诉房屋产权只是代持。对此，原告未能提供详实有效的证据予以证实。另，被告虽未交纳购房款，依法亦不能认定房屋买卖合同无效。涉诉房屋系林某浩、周某莹夫妻共同财产。周某莹死亡后，林某浩与被告签订房屋买卖合同并将涉诉房屋过户被告，根据原、被告及第三人的陈述，原告对上述情况是知晓的，且原告在办理相关房屋过户手续的时候也在现场，并未阻挠。故原告的行为应认为其对涉诉房屋过户给被告是同意的。在周某莹的继承人均知晓涉诉房屋过户给被告，且未提出不同意见的情况下，林某浩与被告签订买卖合同并将涉诉房屋过户给被告的行为不违背法律规定。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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