李勇

一、成立的条件物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的。二、业主委员会成立的发起主体资格建设单位或房屋售出单位；十分之一以上业主联名。三、指导主体物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府四、程序向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府申请组建筹备小组————组建筹备小组————申请召开首次业主大会————业主大会选举业主委员会五、筹备小组申请主体资格建设单位或房屋售出单位；十分之一以上业主联名六、筹备小组组成人员业主代表、建设单位《物业管理条例》第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十条同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十六条业主委员会应当自选举产生之日起３０日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。《重庆市物业管理条例》第十一条业主大会是代表和维护管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会。业主代表大会行使业主大会的职权。第十二条一个物业管理区域应当成立一个业主大会，并由业主大会选举产生一个业主委员会。物业已出售的建筑面积达到百分之五十以上或物业自首次出售之日起已满二年的，应由建设单位或房屋售出单位在物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府的指导下，在三个月内组织业主召开首次业主大会，选举产生业主委员会。十分之一以上业主联名，也可以向物业所在地的区、县（自治县、市）房地产行政主管部门或乡镇人民政府、街道办事处申请召开首次业主大会，选举产生业主委员会。受理申请的机关应在三十日内组织召开。第十八条业主公约经业主大会通过后，业主委员会应当在十五日内，向物业所在地房地产行政主管部门备案，并在物业管理区域内公示。业主公约修订后，应依照前款规定重新备案和公示。《业主大会规程》（建设部）第三条一个物业管理区域只能成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。第四条只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。第五条业主筹备成立业主大会的，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成业主大会筹备组（以下简称筹备组），负责业主大会筹备工作。筹备组成员名单确定后，以书面形式在物业管理区域内公告。第六条筹备组应当做好下列筹备工作：（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（二）参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《业主公约》（草案）；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款（一）、（二）、（三）、（四）项的内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。第七条业主在首次业主大会会议上的投票权数，按照省、自治区、直辖市制定的具体办法确定。第八条筹备组应当自组成之日起30日内在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。《重庆市业主自治机构管理办法》第三条业主大会是由物业管理区域内全体业主组成。业主决定共同事务的表决权，属于住宅类物业的一户一票，属于非住宅类物业的，以业主拥有的建筑面积每一百平方米计为一票；单户不足一百平方米的，计为一票，但业主公约另有规定的除外。第四条业主人数较多的，可以按一定比例推选代表组成业主代表大会，业主代表人数由业主协商确定，业主代表大会行使业主大会的职权。第五条一个物业管理区域内有下列情形之一的，物业建设单位或出售单位应当在物业所在一区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府的指导下，组织召开首次业主大会（业主代表大会），选举主生业主委员会：（一）新建物业建筑面积售出达50%以上的；（二）物业自首次出售之日起已满两年的。第六条房屋建设单位或出售单位应将出售的房屋建筑面积、房屋出售时间、业主清册等材料在报区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门的同时，抄送所在地街道办事处、乡镇人民政府，区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门应在接到材料之日起三个月内，会同街道办事处、乡镇人民政府指导房屋建设单位或出售单位组织业主做好召开第一次业主大会（业主代表大会）的筹备工作：（一）成立第一次业主大会（业主代表大会）筹备组。筹备组由房屋建设单位或出售单位、前期物业管理企业和业主代表组成，筹备组组长由业主担任，并将有关筹备事项在物业管理区域内公示。建设单位或出售单位具体实施筹备工作，所在地区县（自治县、市）人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应参与和指导筹备工作；（二）协商推荐业主委员会候选人；（三）成立业主代表大会的，由业主协商产生业主代表；（四）起草业主委员会章程、业主公约草案并向业主征求意见；（五）确定召开业主大会（业主代表大会）的时间、地点，并做好各项会务准备工作。在会议召开前半个月将会议召开时间、地点、内容、形式、候选人名单、投票权数及投票人的权利和义务等在物业管理区域内公示。

物业管理是否对小区被盗承担责任，前提是看物业服务合同是否包括小区安全维护，是否有保安费。如果存在上述情况，从合同法的角度上看物业企业就有了维护小区安全的法定义务，当发生小区安全缺失时，物业企业应当承担违约责任。物业企业应当承担违约责任不等于当发生盗窃就一定能够向物业企业获得赔偿，一般而言，小区物业是否不会和你协商一致赔偿你的盗窃损失的。这基本上得通过法律手段。从法律上讲被盗窃的业主要获得物业企业的赔偿，应当具备一下法定条件：1、服务合同上物业企业具有维护小区业主人生和财产安全的义务；2，存在被盗窃的事实；（不要简单看这个条件，是否被盗窃需要证据证明，而不是业主的单方声明，这往往是获取赔偿难点所在，因此建议业主被盗立即报案）3、损害后果的具体确定，即请求赔偿的数额，这些都是需要证据证明；补强证据：物业企业存在疏忽过错，例如小区保安是否对进入小区的人进行身份验证；小区的主要通道是否有监控录像，被盗时候小区保安是否有脱岗离岗现象。虽然违约责任是严格责任，只需要证明损失事实和损失后果，但是这些补强证据能够更有说服力。同时，业主对盗窃是否有过错也是赔偿能否顺利实现的因素。从已经有的经验看，这类情况对业主不是很有利，因为业主往往很难找到损失事实和损害后果的证据。