越来越多的城市加入到支持商品房“以旧换新”的队伍中来。

5月10日，郑州市住房保障和房地产管理局、郑州市住宅与房地产业协会主办，郑州城发安居有限公司承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式举行。

郑州市住宅与房地产业协会在仪式现场宣布，即日起，“卖旧买新、以旧换新”试点工作结束，在全市建成区范围内全面实施。由此，郑州成为全国首个“以旧换新”从试点到全面铺开的城市。

易居研究院研究总监严跃进认为，此前郑州只是针对郑东新区和金水区进行试点，全面铺开将使得政策更加到位和有效，也说明郑州在更好满足居民合理住房消费需求方面，持续优化调整政策。

房龄提高到20年

据河南日报消息，自4月20日郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作启动以来，截至目前，网络报名平台已累计接到报名申请504个，经初审，符合收购条件的房源255套。经与换房群众现场洽谈，共有104套房源客户确认换房意向。

为支持更多购房者实现改善性住房需求，郑州本次“以旧换新”在全市建成区范围内全面实施，区域包含郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区。

同时，公告调整了城发安居公司收购房屋的条件，包括已取得房产证或不动产权证的普通商品住房，且自房屋竣工备案之日起至今不超过20年；房屋坐落区域为市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保障性租赁住房使用条件；房屋建筑面积不超过120㎡（含）。

此外，房屋不存在查封限制状况；房屋若存在抵押、担保、按揭或设立居住权等情形，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除；房屋若存在租赁关系，换房群众应承诺在签订《二手房收购协议》前予以解除。原承租人如需继续承租该房屋的，应与城发安居公司重新协商租赁事宜；房屋所在小区有正常物业管理服务。

值得注意的是，郑州此次“以旧换新”对二手房收购条件和可选新房房源条件做出放宽。新的收购房屋条件由自房屋竣工备案之日起至今不超过15年延长至不超过20年，而对于选购的新建商品住房而言，过去选购条件为已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”，目前为已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等，“期房”也被纳入其中。

严跃进表示，郑州此前试点对于二手房和新房的要求较为严格。条件放宽后，将有更多二手房可以参与到“以旧换新”中，而“现房”和“期房”的加入，也有助于相关房源更好地实现去库存。

“代卖”“收购”为主流模式

在当下，房地产市场持续面临新房去化难、二手房挂牌增长等难题，而新房与二手房之间更是联动不畅。

4月30日，中共中央政治局召开会议提出新要求，强调要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

而住房“以旧换新”恰好是楼市“消化存量”的重要抓手，而把二手房去库存和销售新房对接起来，有利于畅通一二手置换链条，促进改善需求释放，提升楼市活跃度。

事实上，今年以来，全国多地推行住房“以旧换新”。根据中指研究院监测数据显示，截至5月6日，全国已有超50城表态支持住房“以旧换新”，包括郑州、哈尔滨、济南、南京、上海、深圳、沈阳等地。

从支持方式来看，主要包括“代卖”、“收购”两种。其中，“代卖”指房企联合中介对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出，则按流程购买新房；“收购”指开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。除此之外，地方政府对出售自有住房并购买新建商品住房的个人或家庭给予一定的购房补贴。

但是“以旧换新”将旧房顺利卖出、安置成为难题。克而瑞研究中心分析称，二手房交易周期普遍较长，而新房锁房期一般只有90天，代售并没有实质性提升二手房流通性，不解决二手房难卖这一核心问题，换新也就无从谈起。

由此，还需不断优化“以旧换新”政策细节和实施方式，如简化卖房流程、延长新房锁房期等。

同时，为加强旧房顺利出售，也要因城施策持续出台更多利好政策，如降低房贷利率、提高公积金贷款额度、降低首付比、加强契税补贴等，以此为更多有购房需求的人群降低购房门槛。

此外，也有业内人士表示，虽然有国资进场收购旧房用于保障房供应，但是后续如果规模扩大，尤其是推广到一线城市，将给地方国资带来巨大挑战。

文/黄宁