来自专栏：房产
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这个系列主要介绍的是我对北京的一些认知。第一篇文章主要是讲北京特殊的房地产和户籍规划方式。开篇内容来自我在2021年听的一个讲座，之后我会结合现在的房产变化给大家一个综合的总结。
你觉得北京真的是一个北京人的城市吗？如果你把父母双方，至少有一方来自北京城区，算作北京人的标准，你再去看北京的人口变化，会发现北京人其实在北京甚至是一个“少数群体”，而且他们在变得越来越边缘化（住的离北京原先的核心区越来越远）。
我们先来看一组2000年的数据，当时北京的常住人口达到了1382万，相比1990的1082万比，正好增加了300万。但是细化看最显著的趋势是“人口地区分布由城区向近郊区扩散”。
简单说就是人口普查把北京分成三个区域，城区也就是核心区，在2000年时甚至出现了相比1990年人口减少的情况。只有将近200万人。而人口主要增长是集中在“近郊区”，相对应的还有“远郊区”。而且因为低生育率，北京本地的家庭户规模在不断的减少。
接着就是2003年彻底取消福利分房，房地产开始突飞猛进。到了2010年第六次人口普查的时候，北京的常住人口已经达到了1961万。这时候北京也重新划定了区划，之前的城区和近郊区的概念也变成了城八区。整个规划都变了。统计的口径也变成了城市和农村。86%在城区，剩下的在农村。
你发现了没有，北京真正出现人口爆发式增长也就是跟着房地产市场放开出现的。这样的分法肯定会让一些非常在乎文化认同的北京人不舒服，但是我们这篇文章讲的是房地产和户籍，也就是实实在在的经济问题，所以也希望大家先把文化的东西放一放，一起仔仔细细来看钱。
接着就是2020年的七普。当时公布的数据是2189万，分析说的是“十年增加228.1万人，平均每年增加22.8万人，年平均增长1.1％。数据表明，本市常住人口增长有所放缓。”
但是这个结论是极具误导性的。真正的转折其实出现在2017年。也就是那年北京确定了所谓的人口上限，接着北京整个规划就变了，同时常住人口出现了减少。而那也是北京房地产市场出现两极分化的开始。
更或者说，北京就是在那个时候确定了要走“新加坡模式”的发展路线。
新加坡本身人口不多，总体的常住人口也就500多万。但是周边从马来西亚到印尼都有非常大量的人口，并且存在着很大的收入差距。所以新加坡就可以很粗略的把人分成“本地人”，“精英”和“外劳”。本地人靠福利兜底，精英选择买商品房，而外劳是年轻的时候在新加坡工作，年纪大了就被新的外劳挤出，同时带着钱回到老家去拉动老家的经济发展。
是不是和北京的规划感觉很像？有了人口上限，本地人福利兜底，精英在核心区，“外劳”也就是新进入北京的人就是年轻时在北京赚钱，不同的是他们需要缴纳社保，年纪大了就离开。
但是这里并不一样。甚至北京的准入标准都不是户籍。
我们当时讲座听的内容就是养老地产。根据2021年统计的数据，你会非常惊讶的发现北京各区差异极大。当时统计的数据里面有个很有趣的数据，就是北京各区每10万人中的百岁老人数据。东城区最高，19.4人；房山区最低，2.5人。随之还有很多很专业的北京户籍的老年人口抚养系数之类的数据我会在接下去的文章中详细解释。
而这里讲到的，是这些数据背后的结论，也就是北京相对低收入的本地人很难在北京有一个体面的养老生活，他们会被“挤出”。政策的名字叫“京津冀老龄工作协同发展”，在相关报告的最后一章，普通人基本是不会有耐心读到那里的。背后讲的就是北京老人到外地养老，然后北京市政府给这些地方的老年机构补贴，同时推广异地的医疗结算。
这政策不难解释，原因是北京的人力成本太高，相比起来政府补贴本地老人去外地养老更便宜。而介绍难点是担心北京本地经济条件一般的自由职业者懂政策之后可能会想着去社保基数低的河北等地缴纳社保来省钱，临退休再回到北京交社保退休，因为接下去反正养老也要去周边地区。这里我提一下，之后的文章中会详细介绍。
还是回到开始的问题，你真的觉得终身留在北京靠的是户籍吗？新加坡是一个独立的国家，在区域上可以独善其身。但是北京可不一样，它的社保系统也要受到全国的影响。年轻人哪怕拿到了北京户口，就真的能够在需要的时候享受北京的服务吗？
带着这个问题，我们再回到房地产上。