瑞银在4月份做了一次中国住房调查，彼时所谓517政策大招还没落地，反馈出的情绪还是相当悲观。做一个记录吧，看看从政策底到市场底究竟还有多久。

1、购房意愿和市场情绪依然疲弱。没有购房计划的受访者比例达47%，创历史新高（2023年8月为46%）。另一方面，仅19%的受访者表示比6个月前对购房更有信心，为2015年底以来的次低点（仅高于2023年8月的18%），而购房信心走弱的受访者占比小幅下降至20%（2023年8月为24%）。

对烂尾楼问题的担忧依然存在，仅小幅缓解。27%的受访者表示烂尾楼仍是影响市场信心的最大因素之一，与2023年8月的28%相近，但仍高于2023年3月的21%。

受访者表示知晓房地产政策放松，房贷获批容易，房贷利率下降。

2、房价下跌带来负财富效应。

尽管房价已连续多年下跌，但在我们最新的调查中，52%的房主表示目前房价仍高于他们购房时的房价，17%表示房价跌破其购房价格。其余受访者中，18%表示目前房价与其购房价格大致持平，另外13%表示不确定——也许是因为目前房价与其购房价格相差不大。

若房价较目前水平再跌10%，则36%的房主会面临房价低于购房价格的情况，而若房价进一步下跌30%或更多，该比例将上升到58%。我们认为房价下跌带来的负财富效应已经对消费者信心和支出造成拖累，而房价进一步下跌将带来更大负面影响。

3、房价下跌对银行房贷质量的负面影响有限

根据最新的调查，在过去6-12个月购房的受访者中，近80%申请了贷款，贷款占其房屋总价的56%。调查还显示，61%的房主没有任何存量房贷，16%不愿意透露，而背负房贷的房主（23%）的平均贷款价值比略低于40%。

贷款价值比相对较低是因为中国的首付比例要求一直较高，且不存在个人房屋净值贷款或按揭贷款再融资。房贷的贷款价值比较低意味着房主对其房产的持有意愿和能力相对较强，不太可能被迫抛售或出现房贷违约。这表明中国40万亿元存量房贷的违约风险相对较小（截至2023年底占银行贷款的17%，银行资产的10%）。

4、受访者认为收入增长和政策放松是提振信心最重要的因素

在过去6个月情绪好转的受访者表示，政策放松是提振信心的主要因素，包括政府发放现金或优惠券形式的补助（29%，高于前次调查的23%）、下调房贷利率（27%）、放松限购（25%）以及升职/加薪（24%）。朝前看，对于情绪走弱的受访者，升职/加薪（26%）依然是能够提振信心的首要因素，其次是下调首付比例（22%）、下调房贷利率（21%）和经济增长加快（16%）。与此同时，对未完工/烂尾项目的担忧（27%）仍是抑制受访者信心的最主要因素之一。

受访者的收入增长和收入预期走弱。从净占比来看，过去12个月收入增加的受访者占比降至20%（32%的受访者表示收入增加，12%的受访者表示收入减少），2023年净占比为29-30%。预计未来12个月收入将增长的受访者净占比也从2023年的41-43%降至34%（40%的受访者预计收入将增加，6%的受访者预计收入将减少）。