深圳控股

　　深圳控股是深圳控股有限公司 00604的品牌。
　　深圳控股有限公司 00604

　　公司概括

　　集团主席 吕华

　　发行股本(股) 5,381M

　　面值币种 港元

　　股票面值 0.05

　　公司业务 年内，集团主要从事下列业务：

　　－ 物业发展

　　－ 物业投资

　　－ 物业管理

　　－ 提供运输服务

　　－ 工业及商业产品之制造及销售

　　全年业绩:

　　． 营业额增加17.0%至8,568.3百万港元；母公司拥有人应占年内溢利增加41.7%至2,156.1百万港元；

　　． 物业发展分类之毛利率为39.2%。

　　业务回顾：

　　整体业绩

　　年内，集团实现营业额8,568.3百万港元，同比上涨17.0%。毛利率为36.0%，与上年基本持平。实现股东应占纯利2,156.1百万港元，同比上涨41.7%。如剔除集团所属投资物业的公允值变动的净影响，股东应占纯利同比上涨40.4%。每股基本盈利为59.23港仙，同比上涨38.2%。

　　物业开发及销售

　　年内，集团结转物业销售面积52.8万平方米（不包括集团在三家主要联营公司所占权益），比去年同期上升23.4%；实现物业销售净收入人民币4,891百万元，相当于6,013.5百万港元（已扣除营业税项），比去年同期上涨19%。房地产销售毛利率39.2%，同比下降1.3个百分点。

　　年内集团实现合同销售面积67.9万平方米，合同销售收入人民币6,124百万元，同比上涨33.5%。

　　项目开发及土地储备

　　年内，集团新开工项目13个，新开工面积约94.6万平方米。

　　年内，集团新增建筑面积约93.5万平方米的土地储备，分别位于武汉和惠州。武汉项目位于东湖生物谷，占地面积34.7万平方米，建筑面积71万平方米，购地成本约人民币3.8亿元，集团所占项目权益为52.5%；惠州项目临近集团的万林湖项目，占地面积7.3万平方米，建筑面积22.5万平方米，土地成本约人民币2.2亿元。

　　截止二零一二年十二月底，集团土地储备的总建筑面积为1,041万平方米，权益建筑面积933万平方米（不包括集团在三家主要联营公司所占权益），其中，在建项目16个，总建筑面积约180万平方米，权益建筑面积167万平米。

　　项目收购

　　年内，集团收购了深业地产公司100%的股权，总对价约151百万港元（含股东贷款）。深业地产公司拥有成都锦绣古玩城项目90%的权益。成都锦绣古玩城项目位于青羊区，由五栋已建成的低层建筑（建筑面积约3.44万平方米）和一幅占地为7,623平米的工业用地组成。该项交易已完成，截至二零一二年底，该项目已经实现11,800平米的合同销售，均价人民币16,800元每平方米。

　　年内，集团与沿海绿色家园签订了一篮子协议，以总价人民币5.5亿元的代价收购苏州市区的综合体项目100%股权及股东贷款；同时，以总价人民币2.15亿元出售惠州火车西站项目30%股权及股东贷款给沿海绿色家园。此交易的背景主要是为了避免集团原持有的5,000万美元沿海绿色家园债券的违约风险。（详情可查阅二零一二年九月二十八日的公告）。该项交易于二零一二年底已全部完成，录得廉价购买利得189百万港元，已计入本年利润。

　　关连交易

　　项目收购部分中提及集团收购深业地产股权事宜，其中15%的股权是集团于二零一二年七月二十七日向母公司收购的，股权对价12.1百万港元，股东贷款78.0百万港元。（此部分股权收购为关连交易，详情请查照二零一二年七月二十七日刊登的公告）。

　　于二零一二年七月三十一日，集团与一间同系附属公司签订协议，出售集团开发的泰然大厦部分楼层共约7,885.11平方米的物业，作为母公司自用，总价人民币272.4百万元，每平方米单价在人民币31,826.44元至人民币42,202.73元之间。（该项出售为关连交易，该交易于二零一二年十二月三十一日尚未完成，详情请参阅二零一三年二月二十五日刊登的公告）。

　　物业投资

　　年内，集团旗下物业投资业务继续保持稳步增长。集团投资物业总面积超过70万平方米，本期实现租赁收入515.0百万港元，比上年同期上升约15.3%。年内，由于出租面积总量增加，投资物业组合优化以及租金上涨，集团所属投资物业组合重估增值470.9百万港元，已计入本年利润。

　　商业地产

　　年内，集团邀请了商业地产资深经理人及团队加盟。目前正努力建立集团商业地产发展模式，细化商业地产规划，为集团大力发展商业地产做好前期工作。

　　共同控制实体

　　年内，集团持有51%权益的泰州市深业投资发展有限公司为集团带来纯利贡献48.5百万港元，比上年同期下降73.8%。该公司的主要业务是协助当地政府进行土地一级开发。

　　联营公司业绩

　　年内，集团投资的联营公司业绩表现合乎预期。其中，深圳天安数码城有限公司为集团带来纯利贡献428.5百万港元，比上年同期上涨54.5%。本港上市公司路劲基建有限公司，为集团带来纯利贡献188.5百万港元，比上年同期下降15.5%。本港上市公司沿海绿色家园有限公司为集团带来盈利74.2百万港元，比上年同期增长217.1%。

　　业务展望:

　　行业前景

　　二零一三年，中国国内经济呈企稳回升态势，然而，其仍面对产业结构调整、资源环境恶化等挑战。中央政府在去年底明确表明实施积极的财政政策和稳健的货币政策的基调。其亦再次重申房地产调控政策将不会动摇。年初“国五条”细则出台，进一步表明了中央政府对中国房地产市场调控的决心。集团相信，中央政府对房地产市场的调控方向和趋势没有改变，差异性政策及抑制投资及投机性房屋需求的紧缩政策将得以持续。二零一三年将会是巩固调控效果，维持房地产市场稳定和合理发展的一年。

　　根据有关政策，当前的房地产市场结构已趋于合理，刚性需求和改善性需求是市场的主要购买力。一线城市由于经济活力强，人口多，支付能力强，市场恢复的动力和可持续性较高。大部分三四线城市市场容量有限，供应量较大，面对的市场压力仍然很大。集团相信随着供需逐渐平衡，二零一三年的房地产行业仍将保持稳定发展。集团将密切关注经济形势和行业政策发展，及时应对市场变化，调整经营策略，积极稳健发展。

　　深圳

　　在深圳，由于积蓄已久的刚性需求得到合理释放，二零一二年新房成交量已达367万平米，同比上涨35%。作为常住人口超过1,000万人的国内一线城市，深圳经济发展潜力巨大，在港口物流、高新科技、金融、互联网等产业方面有领先优势。深圳近年来在教育、医疗、环保等基础设施的建设上逐步增加投入，提升了城市生活品质。深圳的人口构成以移民为主，平均年龄在30岁左右，富于热情和活力。深圳前海的开发也将为深圳经济发展，尤其是金融业、物流业、信息产业等发展带来新一轮动力。集团对深圳房地产市场的长远发展充满信心，会继续将战略重点放在深圳。

　　加快战略转型和提升

　　集团将坚持有质量及可持续的增长和公司价值提升，推进战略转型，实现公司价值再造和核心竞争力跃升。集团将通过优化土地结构，集中资源，深耕深圳，集团将从“开发、销售”模式，逐步过渡为“开发、销售、持有经营”模式；逐步形成产业地产、商业地产和住宅地产三个专业化平台，并通过优化资债结构和融资结构，确保资金安全和业务增长。

　　资产注入

　　于二零一三年一月十七日，集团与母公司深业（集团）签订了一份有条件的收购协议，以人民币41.5亿元，收购位于深圳市福田区的科之谷项目100%股权；于该收购之完成时，集团将以每股3.667港元，向深业（集团）增发约14.1亿股公司新股份，支付交易代价。代价之公允值将于此项收购完成日期厘定。详情请参考日期为二零一三年一月二十二日之公司公告。这一交易标志着母公司的资产注入行动已拉开序幕。

　　科之谷项目位于福田区，坐落在莲花山、笔架山和中心公园三大公园之间，景色优美；距离褔田中心区仅5分钟车程，周边路网完善，交通设施齐全。项目占地面积约121,225.1平方米，规划计容建筑面积约788,910平方米，包含高级公寓，甲级写字楼，为中小企业准备的写字楼，高端购物中心以及一个白金五星级酒店。项目定位为高端创新总部基地、休闲娱乐中心，将成为深圳的新地标。

　　科之谷项目北区公寓部分已经开工，计划年内实现预售，二零一四年完工，今年预售目标人民币24亿元，将为集团的销售带来显著增长。

　　收购科之谷是资产注入的第一步。本次交易完成后，集团土地储备的总建筑面积将达到1,120万平方米（权益建筑面积达到1,012万平方米），其中深圳的土地储备占比从原来的约9%提高到16%；深业（集团）持有集团股权的比例将由原来的44.4%提高到59.6%；集团的净负债率将有明显下降。

　　深业（集团）在深圳还拥有建筑面积约200万平方米的土地储备，这些都是集团的潜在注入资源。集团相信，资产注入将快速提升集团的土地储备质量和未来盈利能力，为集团持续增长提供巨大动力。随着区域战略的进一步落实，集团将在三至四年后在深圳拥有超过400万平方米建筑面积的地产项目。集团将继续通过资产注入及其他方式增加在深圳的项目储备，提升住宅、商业地产开发运营能力，致力成为深圳领先的开发商和商业地产运营商。

　　地产业务

　　集团二零一三年全年可售物业面积158万平方米，可售物业价值约人民币233亿元，比上年增长约55%。由于资产注入项目将在今年产生合同销售，二零一三年集团合同销售将大步跃升，二零一三年销售目标为人民币90亿元左右，比去年实际完成合同销售额上升48%。主要销售楼盘有泰然大厦、科之谷北区公寓、清水河汽车物流园、东晟时代、深业御园、深业城、云东海、塞纳湾、欧景丽苑、万林湖、南湖玫瑰湾、睿城等。集团将继续把握市场机会，制订合理的销售策略，力争实现销售目标。

　　为实现发展的可持续性，稳步推进项目开发，二零一三年计划新开工项目24个，面积超过200万平方米。集团将根据项目销售情况和市场环境，把握开发节奏，确保今明两年可售货量充足。

　　土地储备

　　集团将本着积极谨慎的原则，保持现有土地储备规模，优化土地储备结构。集团将继续以深圳为重点，补充优质土地资源。同时，将根据市场条件，寻找机会，调整土地结构，提升土地储备质量。

　　城市更新

　　集团在深圳拥有的6个城市更新项目（含科之谷项目），分别位于福田莲花山、笋岗、清水河、上步、车公庙和观澜，预计规划建筑面积约240万平方米，是集团深耕深圳重要的资源。集团将发挥国有控股股东的优势，加快更新项目规划申报、拆迁、用地手续办理，推动项目尽快进入建设和销售。

　　财务策略

　　集团将坚持财务稳健的一贯原则，在商业贷款之外，积极拓展多种融资渠道，并将努力降低融资成本，为集团业务发展提供充分的财务资源保障。

　　公司前景

　　二零一三年，集团将把握市场时机及确保稳健经营，并将充分发挥资源优势及优化区域布局，以保持稳定增长。董事会对集团实现未来的稳健增长充满信心。

　　
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