需求被激活,细则正优化,利好渐释放 住房“以旧换新”加速破题
湖北日报全媒记者 刘宇 实习生 杨润
住房“以旧换新”政策正在加速破题。
7月10日早8时,武汉市硚口区再次发放200张购房消费券。三天前,该区“以房换房”二期活动报名截止,前200位成功完成线上预评流程的购房者,获得换房资格。
二期活动报名者有631组,通过审核的429组。这意味着,仍有229组居民在等待置换房屋的机会。
数字背后,是市场强烈的置换需求得到一定释放,政策短期效果得以体现。
不止硚口区。今年以来,湖北多地积极推进住房“以旧换新”。各地市场需求大吗?置换环节畅通吗?撬动更大市场,还有哪些难题要破解?湖北日报全媒记者进行了探访。
咨询电话响个不停
置换需求被激活释放
“之前有关注越秀的楼盘,但旧房还没卖出去,一直在等。”硚口区张先生有一套90平方米的旧房,“以房换房”一期活动刚推出来时,他就关注到了。二期活动推出后,自己看中的楼盘在其中,他果断报名。经专业机构评估后,他只需补上部分差价,就能换上自己心仪的120多平方米的新房。
今年2月以来,每天早上一开门,位于硚口区古田四路的“以房换房”办公室就成了整栋楼里最热闹的地方,前来咨询、签约的居民络绎不绝。
硚口区,湖北较早试点住房“以旧换新”的市辖区。2月8日,该区率先启动“以房换房”一期活动;6月6日又推出二期活动。
“每天一睁眼就在想这事。”张晶是武汉市硚口更新安居供应链有限公司执行董事,几乎天天忙得脚不着地。
“以房换房”办公室有6名工作人员,每天除了接待来访者咨询、签约,线上审核报名信息,还要与审核通过的报名者协调时间、上门现场勘验,几乎没有休息过一个完整的周末。
忙碌背后,是超乎预期的居民关注度和参与度。张晶透露,一期活动推出108套房源,但用于活动报名的微信小程序累计用户达到5482人次,报名者有246组,是房源数量的两倍多;二期活动推出200套房源,报名者有631组,是房源数量的三倍多。
“居民的置换需求强烈,正在慢慢释放。”张晶坦言,一期活动属于试水,主要是探索打通置换路径,启动后咨询的居民很多,但不少人都处于观望状态;随着一期活动成功换房的案例越来越多,二期推出后,之前观望的居民不少都出手了。
在荆门,该市住房和保障中心“卖旧买新”工作专班工作人员也有同感。
“特别是活动刚推出的第一个月,从早到晚,办公室电话响个不停。”该工作人员说,4月28日,荆门中心城区住房“卖旧买新”活动通过媒体宣传后,引来大量居民关注。截至7月8日,报名成功的已有300多组,超200套旧房已完成现场勘查。
“咨询量、看房量明显增多。”连日来,湖北日报全媒记者走访了部分参与“以旧换新”的楼盘。汉阳区新世界汉江·云赫项目工作人员介绍,活动推出后,售楼部前来咨询相关政策的居民明显增多,目前“以旧换新”认购的有50多套,成功网签的超30套。
最快两周可成功换房
置换细则持续优化
与火热的关注度对比,以旧换新的实际成交量“有点冷”。
硚口区“以房换房”一期活动中,246组报名成功,但通过审核的只有50组,真正成交的是16组。对于这个数字,张晶客观分析:主要原因是活动提供的置换楼盘数量有限,只有4个,且大多是尾盘,品质难以满足换房者需求。
在二期活动启动前,活动方将推荐楼盘扩大到10个,其中不少是高品质房源。比如增加了越秀·天悦文华、华发·公园首府、华发都荟天地等优质项目,都是改善型刚需眼中的“红盘”。
试过水,二期活动的步子也大了不少。经过收集居民反馈、反复讨论研究,二期活动对置换细则进行了优化调整。
比如,旧房面积从不大于120平方米调整为不大于140平方米;套数限制由原先的1换1,优化为最多可用3换1;旧房价格占比,由原来不得高于新房总价的70%,调整为不高于所购新房总价。
此外,小程序“硚帮住”进行了升级,新增在线评估、在线贷款额度查询等功能,进一步帮助置换者缩短以旧换新周期。
“很顺畅,不到一个月就搞定了。”7月5日,家住古田片区的王先生前来“以房换房”办公室签约。他介绍,看到二期活动启动后,于6月9日在线上报名,没几天就接到了上门评估的预约电话。对于评估机构给出的旧房评估价,他欣然接受,很快签订了存量房买卖合同、进行过户登记,以及以旧换新协议。
“相当于省掉了繁琐的卖房环节。”张晶介绍,一般情况下,以旧换新正常流程周期为两个月左右。若是在新房选定、评估价无异议的情况下,置换者最快两周就可走完以旧换新全流程。她乐观地认为,一期活动打通供需两端,走通了以旧换新的路径,调整后的置换细则更为成熟,以旧换新的成交情况也会更好。
在推进过程中,荆门也发现了置换后换房者遇到的实际问题。比如有置换者完成以旧换新流程后,也面临旧房腾退后新房装修、要找地方过渡;有置换者跨区换房后,小孩仍要在原辖区上学等实际问题。
工作人员介绍,针对置换者的实际需求,荆门将已成交的旧房腾退时间期限延长为3个月,若超出时限,置换者则要以市场价格支付房租,免去置换者换房过渡期的后顾之忧。
寻找多方共赢平衡点
撬动更大市场
眼下,湖北各地住房“以旧换新”主要有收购、帮卖以及补贴三种模式,政策利好正在持续释放。湖北省住房改革和发展研究会秘书长谢娟认为,“以旧换新”政策激活了潜在的换房需求,在短期内效果明显。
若要让好政策持续发挥效果,撬动更大市场,还有哪些难题需要破解?
在谢娟看来,“以旧换新”作为一项试点政策,在整体房地产市场预期波动的现实下,也面临确定旧房价格、交易周期不定、筹措收购资金、房源选择限制等困难,还须进一步调整、优化,寻找多方共赢平衡点。
比如,对于置换者最关心的旧房评估价,评估价是否“到位”,是以旧换新能否成交的关键环节。采访中,记者了解到,旧房收购价不会高于且略低于市场平均价格,不少都低于置换者心理预期。
中指研究院(华中)市场研究中心主任李国政认为,旧房评估价和新房价本质上都是换房成本问题,政府可对住房以旧换新实施契税补贴,房地产开发企业和中介机构也可加大新房购房价款、佣金等专属优惠力度,为置换者节省交易成本。
换新房源的可选范围,也是以旧换新能否成交的重要环节。谢娟表示,“以旧换新”的区域限制,一方面限制居民对新房的选择范围,另一方面区域的壁垒在一定程度上割裂了城市整体房地产市场,无法有效整合城市房地产资源;建议统筹兼顾整个城市换房居民住房需求的多样性,允许居民在城市不同的区域内进行换房。