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南宁房地产律师文集

      身份证在不知道的情况下被拿去注册了公司，该怎么办？
      22年5月26日收到一条政务短信，短信内容为:您经营的揭阳某贸易有限公司尚未填报年度年报，请在6月30日前填报，逾期将列入经营异常名录，情节严重的受到行政处罚。经查，原告发现自己名下被他人冒用身份注册了一家有限公司(即本案第三人揭阳某贸易有限公司)，其注册资本10万元，公司类型是一人有限责任公司，原告被登记为其法定代表人、股东、执行董事、经理，但原告对此一无所知，在多次向有关部门反映均未能解决问题后，原告委托本律师介入处理。办案思路：本案系工商登记纠纷，本案中，案外人张某德以揭阳某贸易有限公司代理人的名义向某市场监督管理局办理公司，并提交了公司登记申请所需的相关材料，某市场监督管理局应其提交的文件作出准予设立登记的行政行为，虽符合相关规定但经了解，郑某称其本人并未亲临到业务办理机构，也未曾签过任何公司注册登记的材料，同时，某市场监督管理局提供的授权委托书和登记材料等相关文件中“郑某”签名均与原告本人的签名存在明显差别，故我方律师在期限内申请对登记材料中“郑某”的签名进行笔迹鉴定。经鉴定，申请登记材料中涉及“郑某”名字签名确不是原告郑某本人所签。最终，法院对原告请求撤销其作出的准予第三人揭阳某贸易有限公司的登记设立的行政行为予以支持。裁判结果：撤销被告某市场监督管理局于2018年1月15日核准第三人揭阳某贸易有限公司登记行为。

      潘炯律师

      2024-07-12

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      公房承租人去世后拆迁，共同居住人获得安置利益，承租人的继承人要继承法院驳回
      诉讼请求：1.要求继承北京市西城区xx拆迁利益，被安置房屋为北京市昌平xxx号房屋，要求原告占上述两套房屋的三分之一份额；2.785863.5元拆迁款要求原告共占三分之一份额；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：被继承人陈某与其配偶张某贤共育有四个子女，分别为张某杰、张某娜、张某霖、张某旭。北京市西城区xx院内西房北数三间为被继承人陈某承租公房。2017年3月29日陈某因死亡注销户口，1996年3月19日张某贤因死亡注销户口。2012年3月15日张某霖因死亡注销户口，张某霖生前配偶为张某，二人于2011年11月29日离婚，二人无子女。张某娜于2002年11月16日去世，2002年11月19日注销户口。周某德系张某娜的配偶，周某文系周某德和张某娜之女。2018年3月，经周某德多次与北京S公司的疏解部工作人员查询沟通后确认，2015年左右，北京市西城区xx被列为西城区住房改善项目，并针对该院落内西房北数三间房屋的承租人陈某给予了腾退补偿及安置住房。二被告作为代理人，在未通知原告的情况下，私自与北京S公司签订了腾退协议，并私分了取得的两套定向安置房及相应补偿款。原告认为，以被继承人陈某作为腾退主体取得的安置房屋及搬迁补偿款应属于遗产，二被告存在侵犯原告继承权的行为，故向法院提起诉讼，请求判如所请。被告辩称被告张某杰、张某旭辩称，认可原告所述亲属关系。不同意原告的诉讼请求。本案涉案公房北京市西城区xx的拆迁补偿不属于陈某的遗产，不发生法定继承。陈某系于2008年1月22日死亡，死亡销户时间为2017年3月29日。涉案公房的腾退时间为2015年12月15日。公民的民事权利能力始于出生终于死亡，陈某作为涉案公房的原承租人，与公房出租方的租赁关系在其死亡时已经终止。之后涉案公房一直由与陈某同一户籍且共同居住两年以上的张某杰和张某旭继续实际居住使用并缴纳租赁费，直到2015年12月15日涉案公房拆迁。周某德、周某文和已故的张某娜均未在涉案公房居住使用，故涉案公房的拆迁补偿款在原承租人陈某死亡且未变更新承租人的情况下，由与公房原承租人共同居住生活的共同居住人（实际承租人）张某杰、张某旭所有并进行分割，符合法律规定。涉案拆迁合同虽然乙方处载有原承租人“陈某（已故）”和张某杰的名字，但对“陈某（已故）”仅是基于陈某死亡后未及时变更承租人名字的形式上的载明，显然拆迁S公司不可能与陈某签合同，拆迁款亦不可能为陈某所有，并非陈某的遗产。原告故意将陈某因死亡销户的时间当作死亡时间，延迟到公房拆迁时间之后，从而认定公房的拆迁补偿款属于陈某所有，属于原告主观认识错误，与事实不符，与公房管理政策不符。故请求法院驳回原告周某文的诉讼请求。法院查明被继承人陈某与张某贤系夫妻关系，二人生育四名子女，分别为张某杰、张某娜、张某霖、张某旭。张某贤于1996年3月19日因死亡注销户口。陈某于2008年1月22日去世。张某娜于2002年11月16日去世，其生前与周某德系夫妻，二人生育一女，即周某文。张某霖于2012年3月15日因死亡注销户口，其生前与张某原系夫妻，二人于2005年5月25日登记结婚，婚后无子女，2011年11月29日离婚。位于北京市西城区xx院内西房北数三间原系陈某承租的区属直管公房。2013年9月，北京S公司发布《拆迁方案》，涉及陈某所承租的公房。2015年12月15日，张某旭、张某旭之子张某川共同委托张某杰与北京S公司签拆迁协议，甲方为北京S公司，乙方均为陈某（已故）、张某杰。根据以上协议，甲方给乙方补助及奖励费共计1590661.1元，张某杰和张某旭分别购买位于北京市昌平区xx的安置房一套。裁判结果驳回原告周某文的全部诉讼请求。房产律师点评遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中，位于北京市西城区三间系区属直管公房，陈某生前对该房屋无所有权，仅有承租权。公房承租权不属于陈某的个人财产，不能继承。该房屋参加拆迁项目时，陈某已去世。参加该项目获得的补助及奖励费、安置房均系在陈某去世后获得，不能认定为陈某的遗产。故对周某文要求将该补助及奖励费和安置房屋作为陈某的遗产继承分割的请求，法院不予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

      靳双权律师

      2024-07-12

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      老人将房屋遗赠给我，其继承人不认可怎么办
      请求：1．请求判令秦某刚拥有所有权的位于北京市朝阳区H室房屋一套由刘某文继承；……。事实和理由：秦某贤与吴某芝系夫妻关系,两人生育五个子女，分别为长女秦某霞、长子秦某刚、次子秦某昊、二女秦某涵、三女秦某云。吴某芝于1957年5月27日因死亡注销户口，秦某贤于1975年2月4日因死亡注销户口，秦某刚于2018年逝世。秦某刚一生未婚,没有子女，2005年因刘某文与秦某刚认识，随后刘某文与秦某刚生活十几年。两人形同父子，经刘某文与秦某刚协商，两人于2018年3月20日签订《遗赠扶养协议》,依照约定,刘某文精心照顾秦某刚直至死亡,秦某刚的后事也是由刘某文办理。对于秦某刚的遗产继承,其兄弟姐妹有不同意见。刘某文认为，其已经与秦某刚签订了《遗赠扶养协议》,并已按照约定履行了自己义务,应由其继承秦某刚的所有遗产,特此起诉。被告辩称秦某霞、秦某涵、秦某云辩称，刘某文起诉没有任何事实和法律依据,请法院查明事实,依法予以驳回。第一，关于刘某文在起诉书及提交的遗赠扶养协议中均提到他与秦某刚已共同生活十多年,两人形同父子,故形成所谓遗赠扶养协议的质疑。我们和秦某刚是亲兄弟姐妹,感情非常要好。秦某刚一生未婚,无儿女,我们一直对照顾有加。……刘某文在起诉书及提交的遗赠扶养协议中均提到他与秦某刚已共同生活十多年,两人形同父子,所以在2018年3月20日形成了遗赠扶养协议,为何我们在这十几年里从来没有见过刘某文也从来没有听秦某刚提到过此人只是秦某刚住院期间见过他,秦某刚告诉我们刘某文就是护工……。……受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内,作出接受或者放弃受遗赠的表示,到期没有表示的,视为放弃受遗赠。在此,刘某文也从来没有向我们做出任何接受的意思表示。故本案中刘某文提交的所谓遗赠扶养协议不符合法律规定,应当认定无效。……法院查明秦某贤与吴某芝系夫妻，育有长子秦某刚、长女秦某霞、次子秦某昊、次女秦某涵、三女秦某云。吴某芝于1957年去世，秦某贤于1975年去世。2001年8月23日，秦某刚作为乙方与甲方某单位签订《集资建房、购房协议书》，购买朝阳区H号房屋。”刘某文称其与秦某刚于2004年左右因观看演出相识，自2005年起其经常去秦某刚处，2007年秦某刚提出向让刘某文和他居住在一起，此后二人共同生活。2018年3月20日，秦某刚作为甲方、刘某文作为乙方签订《遗赠扶养协议》，约定：甲方愿意将个人财产遗赠给乙方,由乙方承担对甲方的扶养义务；乙方愿意承担扶养甲方的义务,并愿意承担乙方遗赠的财产。……。2018年10月2日，秦某刚去世。秦某昊于2018年10月20日作出《放弃继承权声明书》，自愿放弃其在秦某刚遗产享有的继承权。刘某文提交如下证据证明其履行了《遗赠扶养协议》约定的扶养义务：1．秦某刚住院病案和医疗费票据，证明秦某刚住院期间由刘某文照顾，医疗费由其支付。刘某文名下的网购生活用品的订单，送达地址为秦某刚生前居住房屋，其中多种商品为老年人生活用品。刘某文欲证明自2004年刘某文与秦某刚已共同生活十几年。2、刘某文名下支付宝账单，显示自2017年2月10日至2018年10月23日期间其为秦某刚房屋支付水电燃气费。通话录音，证明刘某文照顾秦某刚，被告知道。裁判结果位于北京市朝阳区H室房屋的合法权益由原告刘某文继承；房产律师点评继承从被继承人死亡时开始；遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产；继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议，按照协议，扶养人承担该公民生养死葬的义务，享有受遗赠的权利。秦某刚与刘某文于2018年3月20日签订的《遗赠扶养协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规强制性规定，应认定为合法有效。本案中，刘某文提供了大量证据证明其与秦某刚长期共同生活，不仅在生活上加以照料，还在共同参加文化活动等方面给予秦某刚以精神慰藉，从秦某刚的医疗及丧葬办理来看，刘某文全程参与，尤其是在秦某刚住院期间的护理环节起到了主要作用。综上，法院认为刘某文实际依约履行了秦某刚的生养死葬义务，应享有受遗赠的权利。法院根据秦某刚的遗产实际情况确定继承方式。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

      靳双权律师

      2024-07-12

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      父母有公证遗嘱将房屋给我，因其他子女不认可，我起诉确权
      诉讼请求：判令由我依法继承海淀区T号房屋，确认上述房屋归我个人所有。事实与理由：我与赵某鹏、赵某楠、赵某旭系赵某刚、吴某的婚生子女。赵某刚2005年去世，吴某2019年去世。2000年，二被继承人留有公证遗嘱，载明被继承人双方名下位于海淀区T号房产由我继承。为了维护我的合法权益，提起诉讼。被告辩称被告赵某鹏辩称，本案不应该是遗嘱继承纠纷，应该是遗产继承纠纷，赵某杰不尊重事实，不真实反映纠纷的情况，是赵某杰对本应负的责任不履行才有的纠纷。……关于父母的存款、费用支出，赵某杰均未告知。我们是继承人，有知情权，但赵某杰不配合我们查询两位老人存款，所以我们没有配合其办理过户。被告赵某旭辩称，我对遗嘱没有意见，对房产也没有争议。但赵某杰过分强调自己的权利，忽略了我们的权利。遗嘱只处理了房产，不是所有的遗产都由赵某杰继承。赵某杰侵犯了我们对遗产的知情权。……。被告赵某楠辩称，我们在遗嘱继承上不存在纠纷。……们提出协商确定遗产范围，要求赵某杰交代清楚遗产的情况。我认为赵某杰侵犯了我们的合法权益，侵犯我们的知情权。法院查明赵某刚与吴某系夫妻，二人婚后生育子女四人，即赵某鹏、赵某杰、赵某楠和赵某旭。赵某刚于2005年1月5日死亡，吴某于2019年4月9日死亡。位于北京市海淀区T号房屋（以下简称T号房屋）登记在赵某刚名下，系赵某刚与吴某的夫妻共同财产。赵某刚去世后，赵某杰与吴某共同居住生活在T号房屋内。赵某杰主张赵某刚与吴某于2000年12月11日在北京市公证处分别留有公证遗嘱，内容为：“我与爱人共有一套坐落于海淀区T号的四居室房产，我决定在我去世后将上述房产中属于我的份额，由女儿赵某杰继承”。赵某鹏、赵某楠和赵某旭对公证遗嘱真实性认可，但认为房屋应当按照法定继承办理，如果以后发现公证书存在可撤销情形，再申请撤销。赵某鹏、赵某楠和赵某旭主张父母生前即表示由女儿赡养父母，百年后房屋由女儿继承，但父母遗留的存款、其他财产……等，赵某杰作为父母生前财产管理者和遗产的保管者，有义务保管好遗产、列出清单并向其他继承人告知。……赵某楠对赵某杰提交的证据均予以认可，表示不主张分割遗产，但不同意继承问题通过诉讼解决裁判结果赵某刚名下位于北京市海淀区T号房屋由赵某杰继承所有。房产律师点评继承从被继承人死亡时开始。遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。公民可以立遗嘱处分个人财产。公证遗嘱由遗嘱人经公证机关办理。本案中，赵某刚与吴某分别在公证处留有公证遗嘱，表示T号房屋由赵某杰继承，该遗嘱符合法律相关规定，且赵某鹏、赵某楠和赵某旭对遗嘱真实性均予以认可，法院确认二人遗嘱有效，T号房屋应按遗嘱继承办理，由赵某杰继承所有。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

      靳双权律师

      2024-07-12

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      母亲立下的遗嘱，因为老人有脑部疾病，法院认定无效
      讼请求：1.请求依法判令北京市西城区一号房屋由原、被告共同继承，原告占有该房四分之三份额，二被告各占该房八分之一份额。……事实及理由为：原、被告三人系被继承人杨某之子女，被继承人之丈夫、父母均先于被继承人死亡。2019年6月26日杨某去世。杨某生前立有遗嘱，明确将其所有位于北京市西城区一号房屋留给原告。该房经法院判决书已确认杨某享有八分之五的份额，故根据遗嘱该房八分之五的份额应由原告继承。因二被告不认可该遗嘱，故诉至法院，望贵院判如所请。……。被告辩称被告陈某东辩称，原告所述原、被告身份关系、父母去世时间、诉争房屋情况属实。杨某与陈某康系夫妻关系，婚后生育原、被告三个子女。2009年10月20日陈某康去世。2019年6月26日杨某去世。二被继承人的父母均先于其二人去世。诉争房屋是杨某与陈某康的夫妻共同财产。原告提交的遗嘱系无效处分行为，杨某书写遗嘱的时候并没有享有诉争房屋八分之五的份额。而且遗嘱是2017年书写，不是2015年书写，日期是倒签的。另外，该遗嘱是在原告的强迫下签署，并非杨某的真实意思表示。本案应进行法定继承。原告伪造遗嘱，应丧失对杨某房屋产权份额的继承权，属于杨某的房产份额由二被告平均继承，要求二被告各占诉争房屋43.75%的份额。……被告陈某贵辩称，同意陈某东的答辩意见。原告所述双方身份关系属实。杨某与陈某康系夫妻关系，婚后生育原、被告子女三人。2009年10月20日陈某康去世。2019年6月26日杨某去世。二被继承人的父母均先于其二人去世。诉争房屋系父母的夫妻共同财产。原告提交的遗嘱是假的，原告伪造遗嘱，应丧失对杨某房屋产权份额的继承权，属于杨某的房产份额由二被告平均继承，二被告各占诉争房屋43.75%的份额。法院查明被继承人杨某与其夫陈某康婚后生育陈某旭、陈某贵、陈某东子女三人。陈某康于2009年10月20日死亡。杨某于2019年6月26日死亡。1993年10月23日，杨某与北京市某单位签订《优惠出售直管公有住宅楼房协议书》，约定杨某购买住宅楼房一套。1997年12月30日，办理产权登记。2017年3月27日补办不动产产权登记，登记地址为北京市西城区一号房屋。登记所有权人杨某。2017年5月10日，陈某东起诉陈某贵、陈某旭、杨某法定继承纠纷一案，要求北京市西城区一号房屋由原、被告按份共有，陈某东占八分之一份额。在该案立案后，陈某贵和陈某东分别于2017年7月4日和2017年7月7日对杨某民事行为能力提出异议，本院告知按照特别程序另行处理，并于2017年7月18日裁定中止了法定继承纠纷案件的审理。此后，陈某贵另案申请宣告杨某为限制民事行为能力人。该案中，陈某贵提交医院证明书……审理过程中，经申请人申请，鉴定意见为：被鉴定人杨某诊断为器质性精神障碍，评定为限制民事行为能力。该判决宣告杨某为限制民事行为能力人。2018年3月26日，本院指定陈某贵、陈某旭为杨某的监护人。经判决：一、北京市西城区一号房屋中属于陈某康遗产的份额（该房屋的二分之一）由杨某、陈某旭、陈某贵、陈某东继承，各继承该房屋的八分之一的份额。二、北京市西城区一号房屋由杨某、陈某旭、陈某贵、陈某东按份共有，其中杨某占八分之五的份额，陈某旭、陈某贵、陈某东各占八分之一的份额。本案庭审中陈某旭提交2015年1月20日杨某遗嘱一份，内容为：“立遗嘱人：杨某……特立下遗嘱：本人名下有房产壹处，位于北京市一号。本人去世之后，上述房产全部给长子陈某旭个人继承。……立遗嘱人：杨某，2015年1月20日。”陈某旭还提交2017年6月21日《遗嘱》一份，内容为：“立遗嘱人：杨某……本人名下有房产﹝壹﹞处，……本人去世之后，上述房广中属于本人的财产额由与本人母子关系的陈某旭继承，继本人实际拥有的房产权益继承财产为继承人个财产。……杨某，2017年6月21日。”陈某旭及陈某东均向本院提出申请，要求对上述两份《遗嘱》进行笔迹鉴定。……鉴定意见为：2015年1月20日和2017年6月21日所立的遗嘱落款处的“杨某”签名笔迹与样本签名是同一人所写。2015年1月20日遗嘱中第一行和第八行的“月”和“日”、2017年6月21日遗嘱的第一行、第五行和第十一行的“月”和“日”与样本笔迹是同一人所写的。”房屋估价总价为679.74万元。庭审中，陈某贵、陈某东均向本院提交了录音资料，用以证明陈某旭在监护杨某的过程中，恐吓杨某，要求其抄写陈某旭准备好的遗嘱，并要求杨某将日期签至其被认定限制民事行为能力之前，杨某在抄写遗嘱的过程中，已经神志不清，不知道所写内容为何。证明该遗嘱是陈某旭强迫杨某倒签的伪造遗嘱，且遗嘱内容剥夺其他继承人对杨某遗产的继承权，情节严重，陈某旭应丧失对杨某遗产的继承权。陈某旭称录音材料不完整，并非录音原始状态，不能作为证据使用。另外，陈某贵的录音行为严重侵犯原告的隐私权，违反社会公德，属于非法证据，故不认可被告的证明目的。陈某旭提交医院的的诊断证明记载：杨某、女，84岁，诊断脑血管病、脑动脉硬化、高血压、神志清言语可，具有正常的民事能力，特此证明。医师签名：赵某，2017年8月28日。”陈某旭用以证明杨某书写遗嘱时有行为能力。陈某东对该证据真实性、合法性均不认可。陈某贵称该证据是虚假的，是陈某旭针对认定行为能力一案的判决开具的，诊断医院没有行为能力鉴定资质，不认可该证据。裁判结果北京市西城区一号房屋属于杨某所有的八分之五份额由原告陈某旭、被告陈某贵、被告陈某东平均继承；北京市西城区一号房屋由原告陈某旭、被告陈某贵、被告陈某东按份共有，其中原告陈某旭占有该房三分之一份额，被告陈某贵占有该房三分之一份额，被告陈某东占有该房三分之一份额。房产律师点评继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。原告提交2015年1月20日和2017年6月21日的遗嘱经鉴定均为杨某本人书写，真实性法院予以确认。关于2015年1月20日遗嘱的形成时间问题，根据二被告提交的录音能够反映2015年1月20日的遗嘱形成于陈某东起诉陈某贵、陈某旭、杨某之前继承纠纷一案中陈某东、陈某贵对杨某的行为能力提出异议之后。原、被告争议焦点在于杨某书写该两份遗嘱时是否有相应的行为能力，遗嘱内容是否为其真实意思表示。原告主张遗嘱继承，在被告对其提交的遗嘱提出合理异议后，原告应就其主张遗嘱合法有效承担举证责任。杨某在2015年开始患有小脑梗死（右侧）、脑动脉硬化症、焦虑抑郁状态等疾病，二被告对杨某行为能力提出异议及司法鉴定机构出具鉴定结论的时间距杨某书写遗嘱的时间较近，结合杨某患病的时间及病情，原告提交的现有证据不足以认定杨某书写遗嘱时有相应的行为能力，故原告提交的遗嘱效力法院不予认定。某诊断医院并非行为能力司法鉴定机构，其出具的诊断证明书不具有确认杨某有行为能力的法律效力。因本案认定原告提交的遗嘱系杨某在行为能力受限情况下亲笔书写，被告提交的证据未见原告有强迫行为，虽遗嘱效力法院不予认定，但被告主张原告不应分得遗产的请求，法院不予支持。原告主张因陈某贵虐待母亲，陈某东没有赡养母亲，均不能分得杨某遗产的请求，证据不足，法院亦不予支持。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

      靳双权律师

      2024-07-12

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      购房未过户被查封，买方起诉执行异议胜诉
      请求：1、判决立即停止对张某斌购买的位于北京市房山区D号房(下称涉案房屋)的强制执行，并解除对涉案房屋的查封；2、判决确认张某斌与赵某鹏签订的《商品房买卖合同》合法有效，并确认位于北京市房山区D号房归张某斌所有；3、判决齐某玲、赵某鹏协助配合张某斌办理涉案房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费用由齐某玲、赵某鹏承担。事实和理由：1999年，赵某鹏建设了北京市房山区良某号楼竣工完成。2003年8月21日，张某斌与赵某鹏签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》约定张某斌购买涉案房屋，房屋面积23.74平方米，房屋价款共计50000元，赵某鹏承诺其在办理房屋大产权证后在2004年12月31日前为张某斌办理房屋所有权证。合同签订后，张某斌支付了全部购房款50000元，赵某鹏为张某斌开具了收款收据，签订合同当天赵某鹏将涉案房屋交付张某斌。2003年8月19日，赵某鹏办理了某号楼整体的房产证。2003年12月，赵某鹏为获取资金，未经张某斌同意，私自将某号楼整体抵押给W银行（以下称W银行），导致无法给张某斌办理房屋所有权证，此间张某斌多次要求赵某鹏办理房产证，赵某鹏以其大房产证未办理完毕为由屡次推迟办理时间。2006年，赵某鹏未偿还W银行借款，W银行将赵某鹏诉至法院，某号楼被房山法院查封。为逃避债务，赵某鹏下落不明至今，导致张某斌一直不能办理所有权证。齐某玲以民间借贷纠纷为由将赵某鹏诉至法院，在判决生效后赵某鹏未履行生效判决，齐某玲申请法院强制执行，在执行过程中房山法院做出民事裁定，裁定将张某斌购买的登记在赵某鹏名下的涉案房屋予以查封。2019年12月27日，张某斌依法向房山法院提出书面执行异议，并提供房屋合同等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年1月15日，房山法院作出执行裁定书，裁定驳回张某斌的异议，并告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上所述，张某斌认为张某斌与赵某鹏签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，符合法律规定，张某斌已向赵某鹏支付了全部购房款，赵某鹏已将房屋交付张某斌，由于赵某鹏的原因和法律障碍导致张某斌无法办理产权过户登记。根据相关法律规定，张某斌特提起诉讼，请法院依法支持张某斌的诉讼请求。齐某玲、赵某鹏经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩意见。法院查明2003年8月21日，赵某鹏（卖方、甲方）与张某斌（买方、乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方出售的D号房屋，价款合计50000元；乙方一次性付清房款，此房归乙方所有，甲方负责2003年9月1日至2004年12月30日给乙方办理房屋过户及产权手续；甲方须于2003年9月1日前将房屋交付乙方。同日，赵某鹏为张某斌开具收据一张，上载明：今收到张某斌交来购房款伍万元整。2004年8月27日，赵某鹏为张某斌开具收据一张，上载明：今收到张某斌交来产权契税款贰仟伍佰捌拾元整。涉案房屋自2003年8月21日起由张某斌占有使用。2021年7月1日，本院作出执行裁定书，裁定驳回安外人张某斌的异议请求。裁定书经审理查明部分载明：本院调解书生效后，权利人齐某玲向本院申请执行，本院在执行中，本院对被执行人赵某鹏名下的房产采取了执行措施。案外人张某斌因此提出执行异议，主张其权利，要求解除对该房屋采取的执行措施。张某斌在法律规定的期限内向本院提起本案诉讼。另查明，2003年8月19日，位于北京市房山区某号楼（以下简称某号楼）办理了房屋所有权证，登记房屋所有权人为赵某鹏，建成年份为2001年，其中D号房屋建筑面积均为23.74平方米。2003年12月4日，某号楼设立抵押登记，抵押权人为W银行，该抵押登记于2016年1月26日注销。2016年2月18日，某号楼设立最高额抵押，该抵押登记于2016年7月5日注销。2016年5月20日，某号楼再次设立抵押登记，该抵押尚未注销。后房屋被多次抵押，至今尚未解除查封。裁判结果一、立即停止对张某斌购买的位于北京市房山区D号房屋的强制执行；二、确认张某斌与赵某鹏于2003年8月21日签订的关于北京市房山区D号房屋的《商品房买卖合同》有效；三、驳回张某斌的其他诉讼请求。房产律师点评《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”基于上述规定，买受人需要同时满足规定中的四个条件，才能够排除执行。本案中，首先，张某斌与赵某鹏2003年8月21日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违背公序良俗，应为合法有效。其次，《商品房买卖合同》的签订日期在人民法院查封之前，张某斌在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋，张某斌已支付涉案房屋的全部价款。再次，关于房屋未办理过户手续的原因，根据本案查明的事实，涉案房屋所在的某号楼于2003年8月登记在赵某鹏名下，并于2003年12月被设立抵押，之后房屋一直处于被抵押或被查封状态。故涉案房屋未能办理过户手续非张某斌自身原因。故，对张某斌要求停止执行涉案房屋的诉讼请求，法院予以支持；张某斌要求确认其与赵某鹏签订的《商品房买卖合同》合法有效的诉讼请求，法院亦予以支持。关于张某斌要求确认涉案房屋归其所有一节，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。据此，不动产物权变动原则上应以登记为生效要件。本案中，涉案房屋目前并未登记于张某斌名下，张某斌尚不具备涉案房屋的所有权。张某斌享有的应系物权期待权，其应依据双方商品房买卖合同的继续履行而取得涉案房屋的转移登记，进而取得涉案房屋的所有权，现其直接要求确认涉案房屋归其所有，缺乏事实和法律依据，对其该项诉讼请求，法院不予支持。关于张某斌要求齐某玲、赵某鹏协助其办理涉案房屋的产权过户登记手续一节，不属于本案审理范围，其可依据商品房买卖合同的约定另行解决。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

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