商转公

　　商转公是商业贷款转公积金贷款的简称，是指符合住房公积金个人住房贷款（简称“公积金贷款”）条件的缴存职工，将已办理且尚未结清的商业贷款转为公积金贷款。

　　近年来，为促进楼市稳定与健康发展，楼市支持政策相继出台，“商转公”陆续放开，重启“商转公”的城市愈发多了起来。进入2023年后，重庆、黑龙江哈尔滨、江苏徐州、江苏盐城、江西赣州、安徽蚌埠等多地对“商转公”贷款予以支持，政策主要包括恢复“商转公”业务、明确“商转公”办理条件、降低相关门槛等方面。

　　2024年4月15日，郑州市住房公积金管理中心就“商转公”事项向社会公开征求意见，并在文件中提供了两种“商转公”转换方式。自去年以来，已有数十城出台“商转公”支持政策，不过具体落地条件存在差异。继郑州之后，厦门也启动商业贷款转公积金贷款，将阶段性启动商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，政策执行至2025年12月31日。

　　截止目前，在全国还没有重启商转公的城市已是少数。目前，陕西省内已有9个城市陆续推出“商转公”政策，仅有西安未开启商转公政策。

　　一是减轻职工还贷压力。公积金贷款利率相对于商业贷款更低，可有效减轻购房贷款利息负担，商贷转公贷后，职工每月偿还月供的压力也会减小。

　　二是提前还贷不受限。职工将商贷转为公积金贷款后，可根据自身资金状况灵活办理提前部分或全部还款，不会产生违约金且不限还款次数。

　　不同地区商转公贷款条件有所区别，下面以郑州为例进行说明：

　　2024年4月29日，郑州住房公积金管理中心发布《郑州住房公积金管理中心关于商业银行个人住房贷款转住房公积金个人住房贷款有关事项的通知》（以下简称《通知》），据《通知》，申请办理商转公贷款应当同时满足以下条件：

　　1.商业贷款所购房屋已经取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》，除向商业贷款银行设定抵押外，未设定其他抵押权、居住权登记事项，不存在司法查封、冻结等权利限制；

　　2.商业贷款尚未结清，且无尚未处理的逾期，商业贷款银行同意提前结清商业贷款；

　　3.《房屋所有权证》或《不动产权证书》记载的所有权人或共有权人符合公积金贷款申请条件；

　　4.具有在规定时间内结清商业贷款的能力。

　　同样以郑州商转公贷款的办理方式为例进行说明：

　　《通知》明确了“先还再贷”和“公积金直还”两种商转公贷款办理方式，职工可以根据实际情况使用其中的一种方式：

　　1.先还再贷方式。借款申请人提出申请，在公积金贷款通过审批后，自筹资金结清原商业贷款，注销房屋原抵押登记；公积金中心在取得房屋抵押权后，将公积金贷款资金转入借款申请人个人银行账户。该方式需要借款申请人先自筹资金结清原商业贷款，具有流程简单，办理方便，转换周期短的特点，所有商业贷款均可使用该方式转换。

　　2.公积金直还方式。借款申请人持商业贷款银行出具的《同意办理顺位抵押函》申请办理商转公贷款，公积金中心取得房屋顺位抵押权后，将公积金贷款资金转入商业贷款银行指定账户，用于结清原商业贷款，结清商业贷款所需资金与公积金贷款的差额，由借款申请人在结算前另行支付。该方式不需要借款申请人自筹资金结清原商业贷款，但需要原贷款银行配合，具有结算要求严格、业务流程相对复杂的特点，仅适用于与公积金中心签订商转公业务合作协议的银行发放的商业贷款。

　　两种方式的办理要求：根据公积金贷款和不动产登记的有关业务规定，使用先还再贷方式的，借款申请人须在公积金贷款通过审批后15个工作日内，自筹资金结清原商业贷款；使用公积金直还方式的，原商业贷款须为商转公贷款签约银行发放的贷款，借款申请人应预先筹集商业贷款剩余本息与公积金贷款的差额资金，在公积金贷款发放后3个工作日内，配合银行结清原商业贷款。

　　不同地区商转公贷款所需材料不一，以石家庄商转公贷款申请材料为例进行说明：

　　以下资料除（一）至（三）项外，均需携带原件进行现场核验。

　　（一）住房公积金个人住房贷款申请审批表2份（现场打印）；

　　（二）承诺授权书2份（现场打印）；

　　（三）夫妻双方授权中心出具的《个人信用报告》各1份（现场查询）；

　　（四）夫妻双方有效身份证件；

　　（五）夫妻双方户口本首页及本人页复印件各2份；

　　（六）婚姻状况相关证明复印件2份；

　　（七）住房公积金贷款受托银行I类借记卡复印件2份；

　　（八）原商贷所购住房不动产权证或房屋所有权证、契税完税凭证、原商贷借款合同复印件各2份，贷款银行出具的商贷余额证明及近6个月还款明细。

　　持石家庄市人才绿卡A卡、B卡同时提供人才绿卡复印件；

　　现役军人同时提供现役相关证件或证明及收入证明材料；

　　生育二孩或三孩的同时提供子女户口本及出生医学证明；离异再婚家庭同时提供离婚协议或离婚判决材料等可证明子女抚养关系的证明材料。依法收养子女的需同时提供户口本或收养登记证等可证明收养关系的证明材料；

　　中心受理机构对于申请人（含共同申请人）住房公积金缴存情况存疑的，可要求其提供劳务合同、代缴资料、工资流水、养老保险证明、个人所得税纳税完税凭证等资料进行佐证。对无法提交相关证明资料的，经办部门可视情况减少贷款额度或不予贷款。

　　以厦门商转公贷款的办理为例进行说明：

　　一、自2024年6月11日起，阶段性启动商业性住房贷款转住房公积金贷款业务，政策执行至2025年12月31日。

　　二、职工申请商转公贷款，按以下程序办理：

　　（一）申请。

　　借款人向受托银行或管理中心及受托银行认同的担保机构提出申请，如实填写《厦门市商业性住房贷款转住房公积金个人住房贷款申请表》，并提供以下材料：

　　1.原商业性住房贷款《借款合同》（原件及复印件）、及购房合同复印件；

　　2.经原商业性住房贷款银行盖章确认的贷款余额证明；

　　3.管理中心及受托银行认同的房地产评估机构出具的在有效期内的《房地产抵押估价报告》或受托银行出具的《房屋价值确认函》；

　　4.厦门市国土房产测绘档案管理中心出具的《厦门市商业性房地产信贷家庭住宅总面积查询表》（有效期三个月）；

　　5.要求提供的其他贷款材料。

　　（二）银行初审。

　　1.向受托银行申请的，受托银行受理并对贷款材料初审后，提交管理中心。

　　2.向担保机构申请的，担保机构受理并出具《担保意向函》后，由受托银行对贷款材料进行初审，并提交管理中心。

　　（三）管理中心审核。

　　管理中心对受托银行移送的贷款材料进行审核，严格审查借款人所购房屋性质、家庭住房情况、信用状况和还款能力，并作出准予贷款或者不准予贷款的决定。

　　（四）签订合同，办理抵押登记。

　　1.借款人以自有资金结清商业性住房贷款，原商业性住房贷款银行注销原抵押后，借款人与受托银行签订住房公积金借款合同、抵押合同，到市房地产交易权籍登记中心办理商转公贷款抵押登记手续。

　　2.借款人申请担保机构担保的，借款人与受托银行签订借款合同、抵押合同，并与担保机构签订担保合同。

　　（五）管理中心复核。

　　管理中心对受托银行移送的借款合同、抵押登记证明（或担保公司出具的《放款通知书》、保证合同）等材料复核后，通知受托银行放款。

　　（六）银行放款。

　　1.借款人以自有资金结清原商业性住房贷款的，受托银行以转账方式将贷款资金发放至借款人指定的账户。

　　2.借款人申请担保机构担保的，受托银行以转账方式将贷款资金划转至担保机构专用账户；担保机构为借款人结清原商业性住房贷款；原商业性住房贷款银行办理原商业性住房贷款的注销抵押登记手续后，借款人与受托银行到市房地产交易权籍登记中心办理商转公贷款抵押登记手续。

　　以惠州市商转公贷款额度的计算为例进行说明：

　　1、个人最高贷款额度40万元，夫妻双方最高贷款额度60万元。贷款额度的确定根据申请人公积金账户缴存余额以及已连续按月正常缴存时间。

　　计算公式：

　　连续按月正常缴存住房公积金满6个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×8

　　连续按月正常缴存公积金满12个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×15

　　连续按月正常缴存公积金满36个月：贷款额度＝个人公积金账户余额×20

　　上述个人公积金账户余额不包含最近12个月内的补缴金额以及近12个月内从外市转移到我市的金额。夫妻共同申请贷款的，夫妻双方贷款额度单独计算，再加总；

　　2、商转公计算贷款额度，除应符合住房公积金贷款的有关规定外，商转纯公贷款额度不得超过原商贷余额，商转组合贷款剩余商贷金额（原商业贷款余额减转公积金金额）不能低于原商贷六个月还贷额度，且在办理期间不能结清剩余商贷金额。

　　注：惠州市人才住房公积金贷款额度优惠请关注官网相关政策。