自2021年5月首批9只公募REITs获批，公募REITs已经走过了整整三个年头。三年来，公募REITs市场迅速发展壮大，市场初具规模。根据华夏基金提供的数据，截至2024年4月末，中国内地公募REITs市场已有36只产品上市，市场整体发行规模1184亿元，突破千亿大关。
三年来，公募REITs支持盘活存量、扩大有效投资、拓宽投资渠道，满足长期资本投资需求，吸引了众多投资者，在实践中持续完善和优化。
需要特别提及的是，公募REITs强制分红的特性十分吸引投资者。据《中国经营报》记者不完全统计，2023年度，全市场公募REITs累计分红超过65亿元，加上2022年和2021年分红金额，公募REITs成立三年来，累计分红金额超过90亿元。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜在接受记者采访时指出，公募REITs有强制分红的特点，主要是因为原始权益人必须将90%的基金净收入分配给机构投资者和公众投资者作为分红，而且REITs的分红是按照资产池的实际收益率进行分红的，这一点对投资者非常有利。
资产类型涵盖七大类
从底层资产来看，公募REITs项目涵盖收费公路、产业园区、水务、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房、消费基础设施等多种资产类型，实现了很好的规模效应和示范效应。
同时，公募REITs与产业资本和金融资本深度融合，并通过资本市场的公司治理、信息披露及市场约束机制，促进企业从重资产持有者向专业运营管理者转型，提高基础设施项目的运营管理效率，提高发展质量。
根据现行政策分类，目前已上市的公募REITs基础设施资产类型涵盖产业园、仓储物流、保障性租赁住房、生态环保、能源发电、交通基础设施、消费基础设施共计七大类。
博时基金REITs业务营运总监刘玄指出，一方面，这七大类资产细分行业的资产还有待进一步挖掘，同时试点政策鼓励的文旅基础设施、市政基础设施、新型基础设施、水利基础设施等也在积极探索之中；另一方面，目前，酒店、写字楼等商业地产项目尚不属于试点范围，从境外市场发展经验来看，未来，随着REITs常态化发行和多层次市场建设的推进，REITs资产类型也将更为丰富，经营相对稳定可控、分红收益预期较为稳定、运营韧性较强的资产更易受到投资者青睐。
红土创新基金方面指出，公募REITs的运作对于我国资本市场的规范化、法治化建设也起到了积极的推动作用。监管部门对公募REITs高度关注、严格高效监督管理，这种严格的监管要求有助于保障投资者的权益，促进市场的公平、公正、公开。
同时，REITs的推出还有助于优化我国资本市场的融资结构。红土创新基金方面表示，通过公募REITs的发行，企业可以将自身的优质基础设施项目证券化，从而获得更多的融资渠道，有助于降低企业的融资成本，同时有助于推动企业的持续发展。
流动性有待缓解
在快速发展的过程中，公募REITs也遇到了一系列的挑战。刘玄指出，在资产供应方面，仍有符合发行要求的合格资产相对不多、市场化发行人的活跃度相对不高的问题；在资产定价方面，还存在一级市场发行定价规则还需进一步磨合、二级市场对资产估值存在分歧等挑战；在资产审核方面，部分类型资产的审核标准化程度仍有待进一步提高。这些挑战在一定程度上都会对市场的扩容速度和发行效率造成影响。
市场流动性不足是中国公募REITs长久以来的老问题。红土创新基金方面指出，由于REITs产品的特殊性，其交易活跃度和市场流动性相对较低，给投资者带来了较大的风险，容易产生市场的异常波动。
同时，投资者对REITs的认知度不高也是当下公募REITs存在的另一问题。红土创新基金方面表示，由于REITs产品在我国的发展相对较晚，投资者对REITs的认知度相对较低，这在一定程度上制约了REITs市场的发展。
“此外，部分少数项目底层资产质量风险：如果底层资产质量不佳或者运营管理不善，将直接影响REITs的投资回报和市场表现。为了降低这些风险，需要加强REITs的底层资产评估和运营管理监管。”红土创新基金有关人士说。
在改善公募REITs流动性方面，红土创新基金方面建议可以从以下措施予以改善。第一，扩大市场规模和增加市场供应；第二，推动REITs产品纳入ETF产品、行业指数的成立；第三，持续鼓励长期资金进入REITs市场，目前FOF的配置比例还是相对较低；第四，完善做市商制度；第五，优化REITs产品的交易机制。
刘玄指出，在监管机构的统筹和指导下，三年以来监管机构及市场各参与主体也采取了各种措施改善二级市场流动性，完善市场建设，促进REITs市场的健康发展。包括积极构建多层次REITs产品架构、扩大基础设施资产范围、推动多元化资金入市、优化项目审核机制、细化信息披露要求、强化中介机构监管等。
累计分红超90亿元
从二级市场表现来看，公募REITs业绩分化。Wind数据显示，截至5月27日，全市场36只公募REITs有18只涨幅为正，占比50%。其中涨幅最高的是中信建投国家电投新能源REIT，最近一年涨幅13.46%。在剩余18只涨幅为负的公募REITs中，华安张江产业园REIT业绩最差，最近一年下跌幅度为28.69%。
从成立以来的公募REITs涨幅看，36只公募REITs涨幅依然出现分化。截至5月27日，有16只成立以来涨幅为正，其中涨幅最高者是中航首钢绿能REIT，涨幅为17.14%。
对于公募REITs在二级市场的表现，天相投顾基金评价中心有关人士表示，REITs二级市场价格的调整受多方面因素影响，由于近年来房地产行业逐步进入下行周期，因此以基础设施为底层资产的公募REITs产品其二级市场价格也受到市场情绪的影响，大多呈现下行趋势。
虽然在二级市场表现欠佳，但公募REITs强制分红的特性十分吸引人。Wind数据统计，2023年，全市场共有28只公募REITs实施分红，2023年度分红总金额高达65.97亿元。
具体来看，2023年度，分红金额最高的是中金安徽交控REIT，分红金额为10.89亿元。此外，平安广州广河REIT基金和鹏华深圳能源REIT 2023年度分红均超6亿元。从分红次数来看，华夏基金的两只基金——华夏中国交建REIT和华夏越秀高速REIT在2023年分红4次，此外还有4只公募REITs在2023年分红三次。
柏文喜表示，公募REITs有强制分红的特点，能给投资者带来以下几个方面的利好。
第一，投资门槛较低。公募REITs的分红可以满足中小投资者的需求，降低他们的投资门槛，使他们能够分享优质资产所带来的收益。第二，稳定的收入来源。分红可以作为投资者的一项稳定收入来源，相比于其他投资方式，REITs的分红更有利于获取长期的收益。第三，抗通胀作用：如果资产池产生的收益不断上升，而REITs的分红又固定不变时，REITs的净值就会增加，这有助于对抗通货膨胀。第四，价值回归。在二级市场上，“REITs可以促进资产的价值回归，也就是说当资产的实际收益率高于基金的红利分配率时，市场价格会随收益率上升而下降，投资者能够以较低的价格买入更多的基金，获取更多的收益。”柏文喜说。
展望未来，天相投顾基金评价中心有关人士表示，国内REITs底层项目类型或将持续丰富，投资者将更加多元，相信监管也会对相关立法、信息披露、规则细化方面做出进一步的完善，助力REITs市场良性可持续发展。
此外，更为成熟完善的REITs市场也进一步促使相关项目产品估值回归理性。“长期来看，公募REITs产品能有效地盘活我国与基建、不动产相关的存量资产，并使得投资者以更为丰富的渠道投资于不动产相关标的。”天相投顾基金评价中心有关人士说。
（文章来源：中国经营网）
(原标题：千亿公募REITs流动性待解)
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