房产交易常税费见介绍主人：讲亮姚
房产
易常交税费简见二手介交易过程中房方买和卖方都需要担承不同税的费就个，人经介绍一历在下二手房易过程中的常见交相税关费、。 注：在具体操作过程中各省的，收税策 可政会能在差异。
存
屋房交中通常会易到遇以几下税种、费 、契一税二 、业营及税加 三、所得附税 、四花税印五、土 增值税 地、六房地交易手产续费七、房屋 有权证所登记费 买【方】 【方卖】 【卖】 方双【方 【】卖】方 双【】 【买方】方
见常易方交 式 、买卖 一、继承 二、三与 赠四、析(产婚财产离割分
)
一买卖交易方式、及涉要税种主买卖
易方交式通普住宅非普通 宅 住全征收 额额征差 收差征额收 (售销价格—买购价格时 业税营附及 加需)提购房供的时得取的发 票作差为额征的扣税 税凭证。 非住 宅 年 内 五 年 外五营 业
税额全征收免征及
附(1)个人拥具有有权的产改首次上市房转时让可，视同普通住，免房征营 税。 加业( 2动)迁回后住房迁次上首转市的让，符合本凡地享受区税收优政 策的普通住惠房准标的免，营征业税 5。.%6营 税业率税%5( 市维城建设护税率7税、%育教税费3率、%方地教附加税率育2)%
购
时间的确房定 1.个 人转让住的购房房间时可按房，屋产证权契、完税 证明税税或部务门制的销监售动产不票上发注的明时孰先 原间则确。
定 .2 据国根房改家政策买购的公住房，以购有房同合的效生时、间款收据房的开具日期或屋产权证房注上的明时，
间按“照孰”的原则确定先购房买屋时间。的
在房交屋易过中程，因房屋使用的性 不同产生的质费也不相税。同 、一宅1住普通、宅 2住非普通住、宅二、住宅非普通住
宅：通住宅必须同普满时足以条件下:1住宅.区小建筑积容(率筑容积建：是率指目规划项设用建地范围全部内筑建面与积规建划设地用面之比)在积.10上以 。2、单建筑面积套在14平方4以下。 米3现行、普住通房格价标为沈准区河和平、区皇、姑区大东区 、以上各区包括(今年行政划调整区新后入的划围)、范铁新西区(包经括济术技开区发、浑南)区新单在829价元以0下，东陵区、于洪、苏家屯区、区沈新北和区棋山盘际风国旅景开游 发单区价在726元0以下
。非通普住与宅非住 宅非 普通住宅 ：能不时满足普通同宅的三住条个的件即 非为普通住宅。 非宅： 住是专指业用于工业、通、交仓用房；商 业、储融和信金息房用教育；、医卫生和 科研用疗房；化文新、、娱闻、园乐林化绿 体育用、房；机
关事业公用办；军事用房房，等 等。写字(间、车等库为即非宅住)
优政策(个人购惠普通买住暂宅3按%征)收满足 以下情况按1%收征 .1、1人个购普买住通房 2.2;、住该房于属家庭成员(范 契包围购房人、括偶以及配未 成税 子女年，下同唯)一住的房； 4 3.3%90、方平及以下米 满足以。情况按下15%.征收 1、个人买普购通住； 房、且2住房该属家庭于成(员 范包围括购人、配房偶 以未成及子女年，唯一) 住的；房1货币安置.对：迁拆民居拆迁因新重置购住房的，对购 房成交格中价相当拆于迁偿款补的部免分征税，契交价格成 超拆过补偿款的，迁超对部分过征收契， 税2房改.房城镇：工职按定第一次规购买公住有房，免征的 税。超契国家标过面积准部的分，应规定缴按纳契税。
契税的纳义务税生时间为发税纳人签土订、
房屋地权属转合移的当同，或者纳税人取得其天他具有地、土房权屋转移属合性质凭同证的天当。纳税人当自应税义务发纳之日生1起0内，日向土地、房屋在所的地契税征收关办理机税纳报申， 缴其税限为纳税期务发生日义期90日后的月次5 1日内。
个 人 得所税 20 % 税优收惠政 应策税纳额=纳应所得额(交税 易价—原格、转值房屋让过程中 个缴人让转用自达年以上五并 纳的税，金合和理用费)02% 且是唯一家庭生的用活住取房转 房让屋程中过缴的税纳是指金 纳：税人转在房让时实屋缴纳 际营的税业、市维城建设税护教 、费附加、土育增值税、地花税印等税 合金费理：用税人纳按照定实际 规付支的房装住修费、住房贷款 用利、息续费、公手费等费用证。得的所，免得征人个所税。 自得五年用以是指：上“自用年5 以上，”指个人购是至转房让 屋的时间达5年房以上家庭唯一 活生房用是:在指一同 省、治区、自辖直市围范纳内 税(人有偶配的为妻夫方)双 拥有一套住仅。房纳税人未提供整、完确的准屋原值凭房证不，能正确算计房原值 屋应纳和额的税，采取定征收核式计征个方人所税得。收征为1率% 计。税式为公应纳税额=转让房收屋额入收率征
凡房产转
让行，为合双同方均对交成价 印 花格 应按产转权书移据目缴纳印税花，税税率 税为 分之五。 万自008211月1日起年个人对售或购销买房屋 .05 暂免0收征花印。税%
. 应1税纳额增值额*适用=税-扣除率项金额目速*算扣除系数土 地增 值 税3-06%0
级数 2 13增值占税除项目扣额金 的%() 5%0下部分以税(%)率 算扣除系 速(数% 3) 0 50 51超5过%0,未过超100%的部4 分0 超过100,未%过2超00% 的部分 054
超过20%以上的部0分6035
. 自200821年月1日1起对人销售住房暂免征个收地土增值。
税土
地值增税计算的1、应税纳额增值额=适税率用扣除-项目金额速算除系数扣 2土、增值地的税税 率地增土税值行实4级率累超进率税，率税速算和扣系除的标数准如：下数 增值级税占除扣项金额的目%( )率税%)( 算扣速系除 (数%)123 450%以下部超过分05,%超过未01%的0分 部过超010,%未过20超%0部的 超过分200%上以的分
部030450 06
05 1535
3扣除、目金额如项何确 定1(能够提)房供产评地价格的估扣除，项金额为目 ：取土地得用使权支所付金的+旧房及额筑建物的评价估格(置成 本重成新度扣折率+转让时)缴的税纳(营金业、城市维税建设护、税 教费附育加、方地育教加和印花税)附+其他允许扣金除额( )2能提供不房地产评估价，格能但供购提房票的，扣除项目金额为发：购房 发票额金(1+%年5)+限转时让纳缴税的金营(税、城市 业护维设建税教育、费加附地、教育方附加、花税)印购房+时纳的缴 契税其+他许允扣的金额除年 限=实际拥有房产地计月累份12 ()3没有评估既格价又，不提供购能房发的票由主，地管方税务关参机 契照所载“证房土地产价”核定值房价购格算扣计项除金额目 ：产土房价值地1(+%5限年)+转让时纳缴的税(金业税营、城 市维护设建、税教费育加附地、教方附育加、印花税+)购时缴纳的契 税+房其他许扣允除金额的年 限=实际有拥地产房累计月12份
案一例某税纳人于206年0月9让转于市内位住房一的 套该，住房20于0年410购月，建买面积筑10平5方 ，取得米入4收5000元，转0让缴时纳金 25200税(其元中业税：营2500元，城市维2建设护 税175元5教，费育附6加7元5、地方育费附加 教252元，印花税25元2)。报土地增申税值时不能 供提房产地评估价，格但提供能房时购的发票，发票金 为345额00元0并提供了购，房时 纳契缴税的完 税证凭注明1830元，计算0其应缴的土纳地 增税。值
分析解与答应纳税金额计算下如： 、房1地产转收入45000让元02 、扣除项金目等额345000于1+(%51 242 )+5200+2318004=815003、增值额 45=0000-485010=31500 4、值额与增扣项除金额之目比=1530 410580000%=7.51% 3、5定适用确率为税03%,速扣算除系为0 数、应6纳地土值增税额=税3150 03%=0450元
9案
二例020年621月3日，转让11993年月51日订开 发签同，合并资投建的成座一房屋，转让入收为11 0万元5(转收入中含让府部政门取收的各费种用5 万元),0支付的地使土用权价110款元， 房万产地发开成3本02元，万实发生际房地产开 发费用的10万元，0务费财中用利的支息无出法 分项目摊，且无金分机融的构证明 。家规定城国税税率为7%建印，花税税为率 .0‰,教5育费附征收率为加%,3府规定政许允扣除 的房产地开费用发为10%。
分与解答1析、得土取使地权用支付的金所为额10万元 12、房产开发地本为3成20万 3、允元扣除许的房产开地发用费=1(01320)+01=%4(3万元 )注：能按实不际发生的地房产开发用100费元万计。 入、4扣的税金=除1515%(1+0%+3%)7=3.65(2万) 注元按：务财关相规定，房产地开企发业在让转房产地缴时的印纳
花应税列企业管入费用，故印理税花不计入除项目扣。
、5设建普住宅通扣加=(11+320)00%2=8(6元)万 ：注从对事房开产的企发，转业没有开发让的地土不得受享20%的加计除。扣、6许允除项目金扣额合=计10+310+25+43+0632.58+6 =67.252万()元
:注如果价房含有中为政府代收的项各费，用可作为则让转房产地取得所收入的计土征增值地(税和营税)业相。地应在计 ，扣算项目金额除，时代收用费以扣可(如以上的除05万元，)但不 作得为加计02扣%的除基数 7。、增额=1值51067-.25=427.77(5万)元
8、增率=值77.476572.5201%0=1.70%7 、应纳9税=额74.75740%6-2.7255=157.%9 (万4)元注：按值增乘额适以的税用率去扣减税项金目乘额以速扣除系算数的便简法方算计，案该例增额值(7.01%7) 超扣除过项金额50目，%但未超过10%0的土地其值增税税
= 增值额额0%4-扣 项除金目5额%。
案例三某房地产开发司公出售一写字幢楼收，入额总1为000 0元万。发该开写字有楼支关为：出支地付价款各及种用费 0100万元房地;产发开成本3000元;万财务用中的费利支息
为出00万5(可按元让项目转算计分并摊供提融机金构证明)但，中其有0万元5属罚的加息;转利让环节缴的纳关 有税共费计5为5万5元该单;所位地政府在规定其的他地产房开发用费算计扣比例除为5。试%计算房该地开产发公应司纳的土增值地。税
分析与解答
1)取(得地土使权支付的用价款及有关费地用为1000万元 02()房地开产发成本为000万3元( )3房产地开费发用=00-505+1(00+00300)5=6%0(5万元) (4允)扣除的税许费为55万5元()从事5房产地发的开纳税加人计扣20%允许扣除除额=(0100+30002)0=%008万元)( 6(允许)扣的项目金额除计合=1 000300+06+0+555+580060=0(5万)元 ()增值7额=0010-0605=39905(万) (8)元增率=值9359605001%=606.3% 5(9)应纳税=额395340%-60055=%1972.75万()元
二、
承过户继与与过户赠
继承过户与过赠户个 人 所得 税02%征 (不包括法继定承遗嘱 、承继和遗赠)
征收不个人所税的情得形：1 、无偿与配赠、偶父母 子女、、父祖、母外祖母 、父孙子
女、孙子外女兄 、弟妹； 姐2无、赠偿与对其担直承接抚 或养者养义赡务的养抚人或 者赡养人
继；承户过赠与过户营业 及 税 加 5附6.%免 征(括包定继法、遗承嘱继承和 赠遗)
免征业营的税形情 1:无偿赠、配偶与、父母 、女子祖父母、、祖外母、父孙 女子外孙、女、子弟兄 姐妹 ；2、无偿赠与对其承担接直抚养 或赡者义务的抚养人养 或者养赡。人
承继过契 税户4 %法 继定不承征契税赠过与户全征额收印 花土 税地增 值 税
评估0价.50%
估评价0.5%0不征
征不公 费
证4元/㎡(住0宅)
对
通过继、遗嘱承、离婚、养关赡、直系亲系属与方式赠取得的房对住销售，其购外时间房按发生受赠继承、离、婚财产分行为前割的购房时间确，其定房购格按发生价 赠受、承继离、婚产分财行为割前购房原的确定价。对过 通其无他偿赠方受式取得住的房该住房，的购房间时按发 生受照赠为行后的房屋新产证或契权完税税证上明明的注时间确定。三、析
产离(财产分婚)割
营 税契业 税
离婚产财分割免营业征税
夫离妻、婚更：名据我国根婚姻的规法定夫妻共有房,属屋共共有财产同对离婚，原共有后屋房权的归产属 不征人契税收
个。人 所 得 税印 花税 土地增 值 税夫离妻婚割分产分得的财屋，凭离房婚书、离证协议婚或书法判院决书及他其有资料，关 办在理屋更名房户过，不时收个征人所税得 税。0率05%
.不征收地土增值税
房屋交易收费标准
、房地一产易交手费续1住、宅房屋转：让每平米6方； 2元、住房屋产宅权交换按面积差：平每方6元；米 、3夫离婚析妻产、妻夫承住宅房继屋名过更户 ：平每米3元方 4;、迁户购买拆存住量，建房筑面积于低《迁协议拆》明原注屋房筑建面 积的 免收续费手，超过房屋建原面积筑的超，部过分平每米3元方，方卖转按让 房全屋积每面平米方3缴纳元； 5非住、:宅成按价交格的%1缴纳 二、房屋所权证登有记费 住：宅0元、非住宅585元0。共有权证(本费10工元本) /三、核费档：001元律、查师档0元每幢
5手二房易交见避常税法 及风险
(一方)签先合后同户即“以租代售过”( 二)“白合黑” (三)同抵典当押 (四)假与赠买卖 真五()“生者变死者二”房手户借遗过产承继避 (六)税妻夫离婚 (七假利)装用修低房做 价八()先证后过公户
()先一签同合后户过即以“租代 ”售 相关规定：国 家务总局相关税知通规定中对，人个让转用自5 年以， 并上且家庭唯一生活是用的房得，所免个征所得税人此。,购外买品商满5房 出售年的，免征营税业
。 避方法： 税签房屋先买合同卖约定，房屋价售买，付给主房租金主扣抵款。房双方 定约等房，满了子5年 去再办理过手续，户以此避规费。税评：论这种式的方市潜在风场很大。险房系不动屋，产动产不物权动变的公 方式示登为记，就也说是不，产买卖动仅，有事人当双方达成的协， 尚不议能生发律法力效只，有在相关屋登记管理房部门理办登过户手续记后 不，动产买才卖生发律效力法以先签合。同过后的户式转让房产，方在同合 间期，当房波价动较时，房大主可时毁约，宁随可偿违约赔金也不卖买方则， 能重新选只择源，这对房买来说方一个是时和间钱金的损上失
(二)。“黑白 同合 ”相 关规定 ：个人让转房，住以其转收让入减除财额 原值产合和费理用后的额余应纳为所得税额，照“财产 转按所让得项”目缴个纳所得税人。同时个人买住房不足购5年转 手交的，销售时按其取得易售房的入全额收收营 业税。 征 避税法方： 买双卖在合方同中定房约低于实际支 价付的款，到房管部门房缴税款纳时再按，评照估价格缴 纳。的 这样的话虽营业然税和税并不个能掉，逃能把但 合交易同价格低一做，些缴税税基小纳税额也，会少减。 评论： 在众 的多偷逃行为中，税报虚房价低，价评 估的量最多数但。旦一 买房人再将房子转次时，让面将 临两个题问一是：由买于入低，价房出屋售时估也会相值 降应低；是由二买于价低入，再卖次出买入和价间的之 差额就会比大，再次较税缴也会相应时多。缴另方面，一买 方果动起如脑歪筋，坚持以同合为价，据剩的下差价予不给付 ，会也生纠纷产。(三
)押抵典当 关规定：相 家国税总局下发务了关《加强住房于营税征收业理管关有题问通的》知 国(发税200 67 4)。号002年661日后，月个人购将买不5足的住房年外对销售全额征 收业税。个营人购买将过超5年含(年5的普)通住房对外销售，应持有关材料向地方务税 部门请办理申免征业营税手的续。
避税 方：法 买双卖方签一份订抵押或当合同，将典房屋押 (抵当)典买家，给并约定房转让价格屋，同时定如约抵在押(赎)期回内卖家不房屋赎将，房回屋有所将归买权家所 有抵。(押回赎期过),后只要卖家履不行抵(押典)当同的约定合偿还，家买的务，债买 家然取自得房所屋有权这样，卖，家就下营业省，税只要纳缴户的契税和印花税 即过。可
论评这种：方式有没发买卖生关。系在抵、典当押期间，卖方悔，不想卖反，了 要只约在的定期将钱退还给间家就买以收可房回子买，显然方百口莫辩只能忍，吞气
。声
(四
)假与赠真卖
买相关定：规赠行为是一与种事行民，为有没生市场化发交，一般易收只取部 手分续用费。根据税法的关规定有，房屋将赠与他人，受方须赠 4%的按税率纳契税,赠与和受方方赠须各纳缴00.%5印的花，单位税与赠房屋缴须.65的营业税%附加税，及个人与不须缴纳。赠赠与若房的为房改屋，除房述税费上，还外须按 土资源部门国的关规有补缴土地出让金。 定 避税方法 ：于赠与的由住宅可以征上免税述，在费益利的驱下，使手房二转 让的买卖中双方开始成默契达以赠与的，方式进交易行过户，从达而到税的目 避的。 专 家评论 ：交易双方若赠以与的方进式交易行将会，在较大的风存险其中，。最大 风险是业主在的 交易“之后，有”可能收到不房。因为款“买”(方事实上即的 赠方受有)可以房产能无偿是赠与为由赖抵拒而房款，这付是赠也与性质决定了 潜的风险。此外在“赠”与产房再次让的时转要承候受高额的个人得所。税
()五生变“死者”二手者房户借遗过继承产避 税 相关规：继定不动产免征营承业税个、所得税 避税方人：法开“出死证明亡和”遗“嘱，将房”屋买 卖变成产继承遗 专评家：论这种避 税方固然能法省节税纳人笔一小不的开 支但是现行的，策政遗产对承继方式审核、控的制
也严很，致格这使避税方式种行可性大降低大此。如果外买卖方双旦一发生议，争买方的利也很权得到救难。济
六)(夫妻离假婚 关相规定： 对个人让自用 转5以上年并且是，家庭唯生一用活房取得的所得，征免个人所得税。也是说夫妻俩就第2套住的房转 让时就要缴纳个在人所得税。 避税方法 通过假离：婚卖，者可房规避个所人得。税离婚，后 妻夫房俩按产照定方式一割，分得分房住一方的物业将卖出，为单身 后作的唯一一套住，根据政策规房定，以符可家合庭一一唯套住房的界定，免 征人个得税所 。论评 ：为因假是婚离，方在双办理婚手续对离财的分割产会作不 多过虑。考此，因婚后离但出一现一方为私利而了绝拒婚的复，另 话方是一很难护维自的合己法益权，因此通的这种过式来方税避风险 不。小
(七)
利用装、做修房低价 相 关规定： 对转让房收住计入算个所人税应纳得 所税得时额，税人纳凭可购房合同原发票、等有效凭，经 证务机关税审后，核允许其从转让收入中除减房原值屋、转让住房过 程中纳的税缴及金房装屋修有关等合费理用 。避 税法： 买方双方会达成卖议协将，做低的那分部 间尽量算在装空修用费里然后，买会家私里把下部这分差 价补给家。这卖样一，来家卖支付所的费比严格税照按个 缴纳税的减免不少。 分析：实 中有些践人为少了纳个缴，税卖房的在时，候 找装修司公，等具开假修装发，把装票款修费高。做结， 果房地局到被出查来了，不必须按但照定规纳缴额全款， 还得税为骗欺行负上为定责任！一(八)
先证后公过户 相 规定关 ：家税务总国相局通知关规定中对个， 转让人用自5以上，年并且是庭唯家一生活用的所得，免 征房人个所得税。外此购买，品商满5房年出售，免征营的业税。 避税 方：法通过合 或公同证的式形行买卖进，但 先到不房地交产中心易办交易登记理，待房产所权满5有 后年再，办理户手续过，仅花量少的证公费，可就免缴纳 部避营业分税。 专 家评论 由：房于屋权的问题属仅仅公是，卖家证 以可产凭权证行抵押。如果进方卖失挂房，最证半年， 多又可出新房以证，对了买方没有证。买保双方一旦卖生 发纷，房纠证产房屋所是有权的一证第，而据房购同属合 次于证据。仅要是公仅房屋证所权并不发生有转移，主买 可能大亏。
吃 律在执师的业务中业经常会有顾为问位提单供法律咨询的情况， 特是在别些一非诉业务中还讼会存 一在关些税于务询咨的业。比如务让房产 转和让转权股税率税种和同不比如减、交易流程、 比少特殊企如有税业优收等惠关税务方相的面定、 规如诉讼强制程比序户等过关规定相均各位是同 值得仁深思考的深题问。 因 ，此望各位同仁，通希过次交本开启流大 家的思新路，能各位同为创仁造务来业源。
完
毕谢谢！
