加入群聊
近几日，疫情优化方案出台叠加金融支持房地产政策加码房地产市场再迎利好。
但政策能否充分助力房地产融资修复，进而提振信心促进楼市企稳，业内仍有分歧。
“金融16条”及“保函置换预售资金”，有哪些重要突破？对房企及后市影响如何？
01
地产锐观察
怎么看“金融16条”
有何突破？
关于“金融16条”，业内认为，是此轮政策周期中到目前为止力度最大的文件。较前期的放松政策有几个重要突破。
其一，保项目也要保主体
中信证券研究认为，包括强化对于房地产信贷、债券以及非标融资的支持力度，金融机构要对国企、民企一视同仁，存量展期等措施，都凸显了央行保房地产主体的意愿。
中邮证券同时认为，稳楼市分解为三个重要支点——稳需求、保交楼、稳主体，“金融16条”释放了一个信号，即目前稳主体成为政策发力重点。
东兴证券研究分析，当前的纾困思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望得到修复。
其二，首次在官方文件中提及非标融资
中信证券认为，“金融16条”中的第6条，提出保持信托等资管产品融资稳定，将阶段性提升非标融资渠道对房地产市场的支持，预计非标融资的压缩速度将有所放缓。
其三，首次在官方文件中提出放松贷款集中度限制
中信证券认为，延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排，将使银行在给予房企信贷支持时具有更大的自由度。
但长江证券研究认为，贷款集中度实际目前超标的银行已不多，且缺的不是资金供给，对促进实际投放有待观察。
谁会受益？
国泰君安研究认为，“金融16条”和“第二支箭”背后对应到的信用等级出现了明显的不同，给市场的信心也出现了明显的不同。短期来看，会对房企形成两点直接帮助：
其一，未来半年内到期的债，都可以做一年的续期。国安君安认为，这一点会大大缓解资产负债久期不匹配的房企发生实质性违约的概率，会将一些房企从流动性危机的边缘拉回来。
其二，鼓励信托支持民营企业，预计可以看到后续部分优质民企能够通过展期和非标还有信用征信来得到极大的风险缓释。
国泰君安认为，虽然地产行业依然处于缩表趋势当中，但现在可以得出一个很明确的结论：优质的民营房企不会被拖下水。
中金公司同时判断，“金融16条”目的是致力于解决优质房企的流动性问题，而非出险房企的资不抵债问题。预计银行在支持对象选择上预计会好于此前的保守态度，但资金仍可能倾向于提供给安全的国央企，或者有存量业务敞口的民营房企。
广发证券研究认为，资质较好、未发生任何境内外债务违约的房企，预计将得到更多支持，对于大部分违约且资质较差的房企，预计难以受益。
安信国际研究同时认为，“金融16条”虽然支持民企融资，但现时拥有优质资产可作抵押的民营房企为数不多，大多数民企资金链压力仍然巨大，融资难度依然较高。
国泰君安同时认为，拥有经营性资产的房企，在当前的环境下，有机会得到新增融资支持，流动性压力应该可以得到较大缓解，而纯住宅开发商因为缺少抵押物而受益不大。
02
地产锐观察
怎么看“保函置换”
机构普遍认为，银行保函置换预售资金，将有助于减少预售资金的沉淀，但仍旧利好央国企和少量优质民营房企。
中信证券认为，房地产行业风险整体可控，才符合商业银行的根本利益，因此商业银行完全有动力落实保函置换预售监管资金的要求。保函置换有助于部分优秀房企总部灵活调度资金，限定30%的置换金额上限，同时能确保顺畅交付。
西部证券认为，优质房企可向银行申请保函置换预售监管资金，对短期房地产流动性形成重大利好。同时明确规定置换额度上限和保函期限，银行风险也有保障。
国金证券研究推算，保函置换预售监管资金，大约能释放约540亿元的流动性。从主体方面看，市场化原则下，银行更愿意提供给央国企和部分优质民营房企。
海通证券认为，保函置换预售资金，主要是支持短期有流动性风险的优质房企，短期将有助于这类企业加大预售资金使用的效率和灵活性，加快实现保交楼任务，减轻偿债压力。
中银证券认为，本次新规为全国性的保函置换预售监管资金统一规定，范围更广、影响更大，有利于市场预期的改善。但房企是否能使用保函仍较为依赖房企自身的信用 ，有助优质房企缓解流动性压力，提升预售资金使用效率。
天风证券认为，“保函置换预售监管资金”新规为联合发布，住建部作为新增参与主体，体现政策托底信号愈发明显 。本次预售监管新规，预计对于尚未出险的民营房企，效力更为直接，有助于其项目层面的资金腾挪。
03
地产锐观察
销售回稳是渡劫关键
业内认为，在政策支持力度不断增大之下，仍要一分为二看待房地产市场的变化，因为房企财务状况和信心的修复无法一蹴而就。
民生证券研究认为，无论是销售的疲软还是各地的保交楼推进，都在压制着市场情绪。近期出台的政策能多大程度上形成实质效果，仍需观察。
安信国际认为，政策条文多次提及到「市场化」，说明政策支持背后还是需要以市场化为原则，因此销售回稳才是本轮危机过渡的关键。
长城证券同时认为，在融资环境得到改善后，下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使房地产行业真正恢复平稳健康发展。
国泰君安认为，目前需求端政策尚不足以去支撑后续出现一个很强的周期性修复，购房门槛是否能够快速下行，关系到后续需求端的判断。
国金证券研究判断，后期需求端的宽松会加速落地，未来高能级城市认房又认贷标准的放松、房贷利率的下行、二手房指导价的放松等均可期待。
长江证券认为，杭州作为热点城市，其需求端政策松动（取消“认房又认贷”，二套首付降至4成），或为核心城市进一步政策优化的风向标。
〇备注：自动获取文中所提研报，关注本公众号后在对话框中输入“组合拳”。扫码加红姐微信，备注好单位，邀请入群，每天一起学习交流。也可直接扫下方二维码加入红姐的地产金融星球，每日更新，海量学习资料随时下载。
亲，点个“在看”吧，谢谢
- 如何理解金融支持房地产“组合拳”?