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5月17日中午，央行重磅“3连发”落地！即取消首套、二套房贷利率下限，降低公积金贷款利率，降低款比例！
若再加上同日发布的政府可以酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房一天内便放出大招“4连击”，楼市拐点真的来了！
大招一：取消全国层面首套住房和二套住房商贷利率政策下限
5月17日，中国人民银行发布关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知。其中提到，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。中国人民银行各省级分行按照因城施策原则，指导各省级市场利率定价自律机制，根据辖区内各城市房地产市场形势及当地政府调控要求，自主确定是否设定辖区内各城市商业性个人住房贷款利率下限及下限水平（如有）。银行业金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制确定的利率下限（如有），结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，合理确定每笔贷款的具体利率水平。
图源：财联社
大招二：下调个人住房公积金贷款利率
5月17日，中国人民银行发布关于下调个人住房公积金贷款利率的通知，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%
图源：中国人民银行
大招三：降低比例
5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布通知。通知提出，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款款比例调整为不低于25%
图源：财联社
大招四：商品房库存较多城市，政府可酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房
在5月17日召开的全国切实做好保交房工作视频会议上，提出当前要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。要继续做好房地产企业债务风险防范处置，扎实推进保障性住房建设、城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设“三大工程”。
图源：财联社
ZF之所以接连出招，还是要稳定房地产行业，防止房地产继续下行，本次大招“4连击”或许只是个开头，后续还可以期待更多大招的到来。毕竟房地产行业始终是经济支柱之一，不可能任其随意倒下而不闻不问。
那么问题来了，如今楼市起飞在即，房子到底该怎么买呢？
01
购房逻辑从未改变！
买房就选核心地段物业！
事实上，购房逻辑从房地产行业诞生至今从未改变，买房就要买核心地段物业。
近期，深圳有2套房的成交登上诸多媒体头条，一套“血亏”，一套“血赚”，极具代表性。
先说“血赚”的这套。
作为深圳真正意义上的“网红盘”，深业中城迎来了首套二手房成交。
5月13日，深业中城一套233㎡户型以4050万成交，单价17.3万/㎡
图源：网络
据了解，该房源业主于2019年以3005万购入，除去各种佣金税费后，净实收价格3800万。也就是说，3年净赚800万！当然，这里还要减去供楼的利息费用，实际纯利润估计在500万以上
需要注意的是，深业中城于2019年10月开盘，开盘均价约13.1万/㎡，共推出192套户型在132-396㎡的房源，开盘当天直接“日光”，如今挂牌价都在20万/㎡左右。从项目首套二手房成交来看，一手业主们妥妥都赚到了，实现了“买到即是赚到”这一说法。
深业中城位于香蜜湖板块，是深圳真正意义上的核心地段之一。在乐有家研究中心5月15号公布的数据中，香蜜湖挂牌均价为14.7万/㎡，仅次于深圳湾的19.74万/㎡、安托山的16.72万/㎡，位列全市第三！同时，对比3月底，全市仅有13个片区挂牌价迎来上涨，香蜜湖正是其中之一！
图源：乐有家研究中心
与之相对应的，则是损失惨重的都市茗荟一期业主。
近都市茗荟一期成交了一套240㎡4+1房，成交总价2600万，单价10.83万/㎡！
据了解，该房源业主于2020年6月以2876万购入，契税43万，装修费达120万，外加这几年的月供多达470万，算下来血亏约900万，当真是亏麻了！
若只看明面上的数据，一个2019年入手，一个2020年入手，相差不过数个月，结果一家赚800万，一家亏900万，真实上演了一幕“冰火两重天”。
都市茗荟花园位于宝中，属于昔日热炒的“核心地段”之一，片区内诸多项目被冠以“网红盘”的称号，各个楼盘的业主基本都是在价格炒作到高位时接手，如今若要出手，怕是都要亏个几百万。
说到底，昔日宝中炒作的成分还是太大了，房价借势前海等利好猛涨。现在前海楼市已然随着房价下跌跌落神坛，更别说这些靠着前海水涨船高的片区了。
02
论核心地段
罗湖始终是潜力股
买房就要买核心城市核心地段的物业，这个购房逻辑放眼全球都是如此。过去炒房的痕迹太过明显，深圳每个片区都敢说自己是核心地段，让不少购房者着了道。
实际上，一个城市真正的核心地段其实一只手就数得过来，深圳不外乎福田、南山那几个核心板块，其他片区即便未来迎来大跨步发展，城市面貌迎来焕新，但多也是次一级的核心，昔日炒作的“媲美福田、南山”，这种说法明显是夸张了。除非深圳自身将城市重心转移，但这显然不现实。
哪怕是昔日的老大哥罗湖，其实机会都远比其他板块要多，因为罗湖过去就是深圳的核心地段，只是随着深圳“一路向西”的发展模式而逐渐被福田、南山抛下。再加上罗湖是深圳率先崛起的片区，城市面貌相对老旧了些，其实各方面配套都不差，况且罗湖之所以能在过去成为核心地段，其优越的地理位置是根本。
图源：罗湖发布
更别说如今罗湖有不少3字头房源，不仅是住宅，而且还离地铁很近，周边生活配套也相当醇熟，无非就是楼栋老旧了些、产权年限少了些，实际上根本不影响居住，甚至居住体验还非常好。好比地王万象城片区，竟然有项目单价低至2.74万/㎡，周边配套也十分齐全，性价比真的拉满了！
图源：渠道
在地产凝眸看来，与其相信其他板块炒作的“中心”，还不如期待罗湖“焕新”呢！
其他潜力板块还有会展海洋城、航城片区等，不仅城市面貌日新月异，拥有深圳国际会展中心、海洋新城、前海华发冰雪世界这样的“王炸”级配套，且交通方便，无论地铁通勤还是自驾出行都非常方便，居住体验感正蹭蹭往上涨。
例如在本轮政策利好刺激下，该片区2023年预售商品住宅成交三冠王——会展湾雍境的客户来访量就大幅提升，营销中心热度高涨！
会展湾雍境现场图
又例如紧邻会展海洋城和宝安中心区的航城片区，其区域内的闽泰云奕府营销中心热度也大幅上涨，并创下了新政后首周连爆4单的好成绩。
闽泰云奕府现场图及热销图
如今，除了真正核心地段的物业，剩下的基本可以“一视同仁”，要从中挑选到长期稳定的房子，才是普通购房者的优选。千万别被忽悠盲目跟风下手，业主和开发商也不能盲目上涨，若再次引来政策铁腕，就得不偿失了。毕竟本轮政策只是激励房地产市场恢复流动性，停止下行的趋势，并不是在鼓励房价上涨，否则就和“房主不炒”背道而驰了。
说实话，目前已经看到了很多业主紧急调价、追风涨价，甚至直接撤单不卖了。这可能并非是个好现象，一定要警惕！
购房置业，少则数十万，多则数千万，怎能纸上谈兵？怎能没有指引？地产凝眸23年房地产行业从业经历，历经房地产开发、营销代理、地产评论多行业实战，国家建设部、人事部2002年首批房地产经纪人资格证书获得者，房天下2017年度人气爆棚答主奖、今日头条青云计划获奖者、百城千盘优秀奖获得者，深圳市TOP10地产影响力自媒体，欢迎私聊！
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