沈阳某物业公司与顾某物业服务合同纠纷民事一审民事判决书

律师观点分析

原告：沈阳某物业服务有限公司，住所地:沈阳市和平区。法定代表人：李**飞，系该公司经理。

委托诉讼代理人：李律师，系辽宁观策律师事务所律师。

委托诉讼代理人：李大威，系辽宁观策律师事务所律师。

被告：顾某，男，1992年7月18日出生，汉族，住河北省河间市。

委托诉讼代理人：戚律师，系辽宁某律师事务所律师。

原告沈阳某物业服务有限公司诉被告顾某物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李律师和被告委托诉讼代理人戚律师均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2017年8月1日至2022年8月31日物业费9541元(共计61个月)；2、判令被告支付拖欠物业费违约金(自2022年9月1日起计，以欠费金额为基数，至实际给付之日止，按日3‰利率计算)；3、判令被告承担全部诉讼费用。

事实与理由：2013年6月，原告与小区建设方签订了《某上品前期物业服务合同》，被告在该小区房屋建筑面积52.13平米，物业服务费收费标准3元/月·平方米。原告按约向被告提供了物业服务，但被告拖欠原告物业费至今，根据合同约定，被告逾期付款，需从逾期之日起每日按应付金额3‰交纳违约金，经原告多次催要无果。原告为维护自身合法权益，故诉贵院，请贵院依法判决，以维护原告的合法权益。

被告辩称：一、原告未按物业服务合同约定履行相应义务，导致案涉小区存在诸多问题，其无权要求答辩人支付物业费。1.原告并未安排人员对小区公共区域的卫生进行打扫，答辩人居住的房屋楼道里布满灰尘及纸屑等垃圾，瓷砖铺成的地面人走过去都会留下明显的脚印，可以看出根本未进行过打扫；2.小区绿化严重不达标，业主多次与原告沟通，但是原告拒不进行绿化补植，绿化覆盖率根本未达到物业合同约定的标准；3.小区公共区域堆满垃圾以及存在多处私搭乱建，答辩人多次与原告沟通要求清除垃圾，但是原告从未给与处理，导致现在垃圾仍然堆放在楼道里；4.原告将小区的垃圾房设在园区内，且将地下车库入口改为垃圾中转站，尤其夏天气味刺鼻，严重影响业主的居住环境，业主多次与原告沟通，但是原告拒不整改；5.对于消防设施从不给与更换，根据法律规定小区内的灭火器一般一年半至两年就需要进行更换，但是答辩人所在楼层灭火器的生产日期为2016年9月，之后从未进行过更换，存在严重安全隐患；6.按照合同约定原告应负责案涉楼栋的安保工作并安排人员值班，但是案涉房屋经常出现无人值守的情况，任何人均可随意进入楼栋，存在严重安全隐患。二、原告拒不履行协助业主处理相关问题的义务，导致答辩人房屋因漏水长时间无法居住。答辩人的房屋在2016年发生漏水问题，答辩人在发现后第一时间向原告进行了报修，要求原告协助沟通处理漏水问题，并协助与开发单位沟通维修事宜，但是原告拒不给与任何协助。漏水事件发生时案涉房屋尚在保修期内，答辩人作为个人无法直接与开发单位进行沟通，只能求助于原告，原告有义务向开发单位进行报修并跟进维修情况。但是截至目前，虽然答辩人多次找原告解决漏水问题，但是因为原告的不作为导致房屋漏水的问题仍未解决，而此时案涉房屋早已过保修期限。且案涉房屋因为严重漏水和发霉至今6年多无法居住，给答辩人造成的维修及无法居住的损失应该由原告承担。三、原告存在诸多侵犯业主权利的行为。原告故意采取不合理措施为难业主，案涉房屋上下楼使用电梯需要刷卡，但是原告故意将卡片的有效期设置为15天，超过15天就无法使用电梯，需要到原告处续卡方可使用。且业主续卡时原告处处为难，原告的行为导致答辩人需要花费大量的时间不断到原告处续卡方可正常使用电梯。原告的行为严重侵犯了答辩人的合法权利，且诉讼时效早已过期。综上所述，原告作为物业服务企业根本没有按照合同约定履行相应义务，因此，其无权要求答辩人支付物业服务费，请求驳回原告诉讼请求。

经审理查明：被告购买了位于沈阳市和平区秀岛路17-1号1705，建筑面积52.13平方米房屋，房屋规划用途为商业。

2013年8月，原告在沈阳某某房地产开发有限公司的沈阳市和平区秀岛路17号开发的沈阳“某上品”前期物业项目中中标。后沈阳某某房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了一份《某上品前期物业服务合同》，约定：甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对某上品(物业名称)提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：公寓住宅：3.0元/月/平方米(含电梯费)；商业物业：1.5元/月/平方米；物业服务费用(物业服务资金)按年交纳，业主或物业使用人应在每年10月1日(每次缴费的具体时间)履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，应按日物业费3‰的标准向乙方支付违约金；本合同期限自业主交房之日起至园区成立业主委员会后，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同签订后，原告按合同约定履行了物业服务，但被告未缴纳2017年8月1日至2022年8月31日期间的物业费，故原告起诉来院。

上述事实，有某尚品前期物业服务合同、中标通知书、不动产电子登记（簿）查询证明、光盘、照片等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经开庭质证，本院予以确认。

本院认为：本案沈阳某某房地产开发有限公司与原告签订的《某上品前期物业服务合同》不违反我国法律法规的规定，依法有效，本院予以确认。原告基于前述合同为被告房产所在小区持续提供了物业管理服务，享有向作为业主的被告收取物业服务费的权利。现被告未履行缴费义务，应承担民事责任。被告需要支付2017年8月1日至2022年8月31日期间物业服务费的数额，具体应为9539.79元（3.0元/平方米/月×52.13平方米×61个月）；对于原告主张的违约金，因原告提供的证据不足以认定被告系恶意拖欠物业服务费，故本院不予支持。

对于被告提出的原告未按物业服务合同约定履行相应义务，导致案涉小区存在诸多问题，卫生不打扫，小区公共区域堆满垃圾以及存在多处私搭乱建，车库入口改为垃圾中转站，严重影响业主的居住环境，原告拒不整改；小区绿化严重不达标，消防设施从不给与更换，安保人员经常出现无人值守的情况，原告存在诸多侵犯业主权利的行为，故意将卡片的有效期设置为15天，超过15天就无法使用电梯，需要到原告处续卡方可使用，原告的行为严重侵犯了答辩人的合法权利，其无权要求答辩人支付物业费的辩解，本院认为物业服务具有公共性，业主拒付物业费会影响整个小区物业服务水平，也侵犯了按时交费业主的共同利益，此种方法于法不符，不宜提倡，原告作为小区的实际管理者，亦应当根据法律规定及相关行业规定，积极主动履行自己的职责，努力提高服务质量；本案虽然被告向法庭提供了相关证据拟证明原告在服务案涉园区期间存在部分服务问题，但原告系为小区提供持续性的整体服务，被告无法对其享受的物业服务进行量化，被告所提出的局部性问题，尚不构成其拒缴物业费的理由，故本院对被告的该项辩解不予采纳；对于被告提出的原告拒不履行协助业主处理相关问题的义务，答辩人的房屋在2016年发生漏水问题，要求原告协助沟通处理，但是原告拒不给与任何协助，导致答辩人房屋因漏水长时间无法居住，给答辩人造成的维修及无法居住的损失应该由原告承担的辩解，本院认为，被告应找出房屋漏水的原因，是否系房屋质量问题，被告应在明晰前述问题产生的原因后，向相应主体主张权利；对于被告提出的已过诉讼时效的辩解，从原告提供的证据看，该案尚未超过诉讼时效，故本院对被告的该项辩解不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第九百三十九条、第九百四十四条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告顾某于本判决生效后十日内给付原告沈阳某物业服务有限公司2017年8月1日至2022年8月31日期间的物业服务费9539.79元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费已减半收取25元，由被告顾某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。